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セルフリフォームは得なのか損なのか
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    コツコツ、記事を投稿するつもりがあっさり時間が空いてしまいました。

     

    未だ全然リフォームの終わっていない部屋に入居申し込みがあって、期日が迫っているので大慌てです。

    業者さんに頼む部分もあるのですが、自分でできるところは結構自力でやっています。

    時間もないので急いでやらないといけないのですが、年末年始は何かと行事が多くて殆ど作業が出来ませんでした.

     

    セルフリフォームについては、自分で時間をかけて作業をやるよりも、空室期間が長引くことを考えるとかえって損であるという考えもあります。

     

    これについては、そのとおりだといえますが、違うともいえます。

     

    例えば、新しく買った物件の空室を一気に埋めることが出来るならば、リフォームが長引けば機会損失ということになります。

    ですが、どのみち何室も空いているのならば慌ててお金を使って全部の部屋をいっせいにリフォームをやるのは微妙です。

    なので、空室が少なくなったら業者さんを入れてやってもらうこととセルフリフォームも並行してやったりします。

     

    それともう一つ、たとえリフォーム期間が長くなったとしても大幅に安くなるのならば、また違ってくるでしょう。

    例えば年間家賃が500万円の物件があったとします。 業者さんに頼んで1千万の代金が掛かるところをセルフリフォームで100万円とか200万円程度の材料費で済むとしたらどうでしょうか?

    ちょっとくらい工事に時間がかかってもかなりのメリットが有るのではないでしょうか?

     

    因みにリフォームの代金の大半は人件費ですし、さらに材料費を工夫して安く抑えれば、1千万円の工事がセルフで100万円程度と言うのはそれほど難しいことではありません。

     

    あ、自分の人件費を考えていないと言う意見もありますが、もちろんそうですね。

    ただ不動産賃貸業と言うのは一旦部屋を埋めてしまえば大してやることはありませんから、どうせ開いている時間があるのならば無駄にしたくないなあと言うのが私の考えです。 それに自分では、結構楽しくて好きなのですが。

     

    他にも手許資金がタイトな場合、資金のショートリスクを考えて一気に満室を目指すよりも(リフォームしたもののなかなか埋まらないということだってありえます)手許資金の温存を優先させる考えもあるでしょう。

     

    それに一度は自分でやってみると、大変な工事なのか簡単な工事なのか、高いのか安いのか、といったことも判断できるようになってくると思います。

     

    要するに正解はひとつではなく、人それぞれまたその時の状況によって変わってくるので、自分で考えてみることが大事ではないでしょうか。

     

    なのでわたしの場合も、自分でもやりますが、簡単な工事でも業者さんにお願いすることもあります。

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 賃貸経営 | 04:08 | comments(0) | - |
    無職無収入で買った初めての不動産
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      物件3を買ってから、この物件4を買うまでには時間的にもかなり開きがあります。

      が、それだけでなくこの物件4こそが事実上の初めての投資物件と言えると思います。

       

      まあ投資物件というよりも、賃貸経営をやってゆこうと思って真剣に検討し始めてから初めて購入した物件です。

      そして不動産を買いたいけれどお金がないとか収入がないという人にも心強いと思うのですが、この物件を買った時には無職無収入の状態でした。

       

      その前まではネットで稼いでいたのですが、何事も没頭する性質なので、株などの投資やネットで稼いでいたのも一切封印して物件探しと購入のための勉強に全て集中することにしました。

       

      しかしあとになってこの判断は大失敗だったと気が付きます。


      そうです、無職無収入だと融資を受けるのが絶望的に難しくなってしまうということです。

      まあ、ちょっと考えればすぐにわかりますよね。(笑)

       

      とにかく物件を買うために毎日ひたすらネットで探しました。
      めぼしい物件情報サイトはもちろん不動産屋さんのサイトなどもひたすらチェックし続け、それ以外は不動産関係の本を片っ端から読んだりネットで情報を収集しました。

       

      良さそうな物件が見つかったら、買うに値する物件かどうかとか、評価額や現在の賃料だけでなく実際にどれくらいの賃料が取れそうな物件なのかを調べます。

       

      それで自分の中の基準をクリアしたら実際に物件を見にゆく。


      大抵は実際に見に行ったら思っていたのと全然違ったとか、買うに値しない物件が多いのですが、それでも買いたいとなれば、売値とは別にいくらなら買いたいかを決めます。

       

      それで価格が折り合わなければまた最初の物件探しからやり直しです。

       

      これを毎日毎日ひたすら繰り返して、物件を探し始めてから物件4を購入するまでに1年位かかったような気がします。

       

      なんでそんなに時間がかかったのかというと、自分なりの購入基準が厳しかったのもあると思いますが、後になって思うと、自分の買いたい物件の基準がはっきりとしていなくて、最初は一戸建にしようかと思ったり、やっぱり利回りの高いアパートにしようとか、大型のRC行けるかも?とフラフラ迷ったのが大きいと思います。

       

      別にどれか一つの基準じゃないとだめな訳じゃないのですが、戸建てで良さそうな物件をやっと見つけたと思ったら、そういう時に限って『もしかしたらこのアパートかなり良いかも?』なんてアパートを見つけたり、どちらにしようか躊躇しているうちにどちらも売れてしまったりする訳です。(笑)

       

      今であれば、場合によっては両方の物件並行で買うとか、無理であればどちらかは今回は縁がなかったとスパッと見切りをつけるようにしてます。

       

      継続して物件を探していると良い物件を買うチャンスはそれなりに訪れるものなのですが、初心者のうちはそれほど良い物件でなくてももう二度とないような良い物件に見えてしまうものなのです。

       

      それにとても大事なことなんですが、何がなんでもベストの物件を手に入れようとしていつまでも探し求めるよりも、そこそこのベターな物件でも、幾つも手に入れてゆけば良いのです。

      むしろその方が確実に近道です。


      とにかく諦めないでひたすら物件探しを継続してゆけば、それなりに良い物件は出てくるものです。

      最近は、物件が騰がってしまってなかなか良い物件が見つかりませんがそれでも根気よく継続していればチャンスは必ずやってきます。

      よく『今は物件が高いから』とか『今は融資が出ないから』とか言って諦めてしまう人がいますが、融資が出やすいのであれば物件は高くなりますし、逆に物件が安いときには融資が出にくいという事になります。

       

      なので同じ状況でもチャンスと取る人もいれば、諦めてしまう人もいます。

       

      あなたは今を諦める人ですか? それともチャンスと捉えて行動する人ですか?

       

       

       

      JUGEMテーマ:不動産投資

      | 物件購入 | 23:48 | comments(0) | - |
      不動産は、お金持ちじゃないと買えないのか
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        不動産を買うというと、金額が高くて簡単には買えなさそうだとか、それなりのまとまった資金がないと買えないと思っている人が多いのではないでしょうか?

         

        例えば私も、未だ不動産を買ったことがない時には、家を買うというと数千万円程度するのではないかと思っていました。

        ですから戸建てが1千万円以下なんてちょっとなさそうではないのかと。

         

        では実際にはどうなのでしょうか?

         

        田舎の古い戸建なら、タダと言うのもそう珍しいものではありません。

        数年前だったら都内23区の戸建でも、数百万円台のものも結構ありました。

        区分マンションも、数十万円程度のものなんてゴロゴロしています。 実際十数年前くらいだったかな? 銀座のある区分マンションですがそれでも百万円以下で普通に買えていた時期がありました。

         

        今まで見てきたなかには、地方都市で駅から近いビル1棟で数十万円とか、木造アパート100万円とか、鉄筋コンクリートのマンション1棟で1千万円以下のものなども。

         

        要するに、金額だけを見ると誰でも買える金額でも物件はあるということです。

         

        ただ、普通は安い物件は『なるほどね.』とか『うげ~』といったものが殆どです。(ほとんどということは、全部ではないということでもあります。)

         

         

        ですが、ここが分かれ目ではないでしょうか?

         

        『ほらね.だからやっぱりお金がないやつは買えないんだ.』と諦めるのか?

         

        それとも『買えない訳ではないなら、チャンスはあるのではないか?』と捉えるのか?

         

         

        まず本当に掘り出し物のような物件もあるということ。

        それから、問題のある物件でも解決出来るかもしれないということです。

         

        例えば、掘り出し物はそうそう出ないのでそれなりの根気や特別なツテ、素早い決断力などが必要かもしれません。

        ですが、有難いことに問題のある物件は結構たくさんあります。

         

        多いのは建物がかなりボロいとかいうのもその一つです。

        ですが、その問題は壊れているところを修理したり、見た目の悪いのはきれいに直せば解決します。

         

        もちろんそのためにはお金がかかると思います。

         

        例えば、相場並みだと2千万円程度と思われるアパートがあったとしましょう。

        ですが、建物がボロボロで入居者もほとんどいません。

        その物件が1千万円で売りに出されていたとしたら?

        まあ、大抵の人は『まあ、そんなものだろうね』と言った感じで興味を示さないでしょう。

         

        が、あなたは『修繕したら良いのでは?』と思ったとします。

        そこで業者に修繕費を見積もって貰ったとします。

         

        で見積もりが、1千万円とか1500万円掛かるとしたら。 大抵はそんな感じでしょう。 だから(多分)安く売られているのです。

         

        もうここで殆どの人が脱落してしまうでしょう。

         

        でも、そこでも諦めないで「他の業者を探して何とか安くならないか? リフォームポイントを絞って、安く出来ないか?」

        もしかしたら安く受けてくれる業者が見つかるかもしれませんし、ポイントを絞ることで大幅に安く出来るかもしれません。

        500万円程度で済むことになるかもしれません。 リフォームなどの金額は内容があまり変わらなくても工事代金がぜんぜん違うということはそれほど珍しいことではありません。 というかむしろ普通にあります。

         

        更にもっと考ると、『いっその事自分で修繕は出来ないだろうか?』こういう発想になるかもしれません。

        実際、やってみれば結構簡単にできるものもあれば、やっぱり素人にはハードルが高すぎるというのもあるかもしれません。

        自分でやったら材料費だけなので100万円とか200万円で済むかもしれません。(まあそんなものでしょう)

         

        更には質を落とさなくても材料費を安くあげることも考えられます。

         

        1千万で購入して、根性の自力リフォームで100万円で済ませたとしましょう。 これで1100万円使って、2000万円の物件を手に入れたことになります。

         

        これが不動産の面白いところだと思います。

         

         

        今回お話したかったこと(まとめ)。

         

        1. まずはやってみないと始まらない。

        2. 何かを得たかったら、リスクを取る。

         

        3-1. 金のあるやつはお金で解決。

        3-2. 金のないやつは知恵で解決。

        3-3. 知恵のないやつは体力で解決。

         

         

         

        JUGEMテーマ:不動産投資

        | 物件購入 | 12:49 | comments(0) | - |
        事故物件を買いに行く
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          JUGEMテーマ:住宅夢のマイホーム計画

           

          ちょっと前の話なのですが、結構安い戸建が売り物件で出ていましたので、良ければ買っても良いかなと思い、見に行って来ました。

           

          値段もちょっと安めで意外に立地も良いし、建物は古いけどまあそこはきれいに直せば問題なしといったところです。

          なんで安いのかと思いつつ不動産屋さんに問い合わせると、*告知事項有り の物件でした。(因みに募集広告には書いてなかった)

          こういうことが書かれていると大抵ろくな事はありません。(笑)

           

          『すみません。この告知事項って何でしょうか?』

           

          「実は、ちょっと問題がありまして、住まれていた方が、ご自宅で病気で亡くなられています。」

           

          (何だ、そんなことだったか。)

          いつもなら、安く買って賃貸に出すパターンなのですが、これはちょっと賃貸は難しいかもしれないなと、しかし安いなら自分で住むのなら有りかもねといった感じです。

           

          それで早速物件を見せて貰いに行ったのですが…

           

          玄関を開けて中に入ると、何だか微妙な臭いがします。 いつもの古い建物特有の臭いとかかび臭い臭いと言ったモノとは違った臭いです。

           

          建物のある部分に行くと、臭いが強くなってきます。

          なんと、床の辺りに黒ずんだ大きなシミが残っていました。

          多分、一人暮らしだったので亡くなられてから発見がかなり遅れてしまったのでしょう。

           

          「亡くなられてから2,3日経ってから発見されたようです。」

          『夏場ですか?(つーか、絶対2,3日程度じゃないだろ!)』

          「存じません。」


          自分自身はオカルト的なのは気にしないのですが、建物中に臭いが染み付いている感じで、壁紙前張替え、床張替えなどやっても臭いがとれなさそうな感じでした.

           

          悪臭だけでも住むのはつらそうです。 それに臭いがする度に、現場の様子がイメージされてとてもじゃないですが住む気にはなれない物件でした。

           

          内見終えて自宅に戻ってからも、何だか具合が悪くなってしまいました。

           

           因みにあとでお隣のうちの方から聞いたのですが、かなり大惨事だったらしく、連絡が取れず心配した身内の方たちが中を見て、悲鳴を上げて飛び出してきたとのことでした。

          | 物件購入 | 00:02 | comments(0) | - |
          不動産のドミナント戦略
          0

            JUGEMテーマ:不動産投資ビジネス

             

             

            前の記事で、熊本地震の事について書いたので、ついでに不動産のドミナント戦略について書きたいと思います。

             

            アパートやマンションなどを買い進めてゆく上で、管理などを考えると物件を集中させた方が色々とメリットがあります

             

            例えば、地域を限定することでその地域についてより詳しくなります。

            また、売物件の情報も手に入れやすくなります。

            それから、自分の物件を見て回るのも効率が良くなりますし、管理会社さんや仲介さんにしても、零細大家よりも沢山物件を持っている大家さんの方が扱いも違ってくるでしょう。

            またリフォームその他で業者さんに発注する場合も、断然有利になります。

             

            たくさんの物件をあちこちに持っていたとしても地域が離れていれば、それぞれの地域では小口のお客さんに過ぎません。

             

            この様に地域を絞って集中的に出店するのをマーケティングではドミナント戦略と言います。

             

             

            不動産の賃貸業に関しては、メリットは限られて来ると思いますが、ドミナント戦略はある商圏の占有率を上げることに因って他社の参入を難しくする、ある地域では圧倒的な知名度となるなど様々なメリットがあります。

            このように地域を集中させて物件を買い進めてゆくのは良いことだらけです。

             

            例えばコンビニですが、セブンイレブンなどを思い浮かべると、出店している地域だと、「同じセブンイレブンの店があるのに交差点の向こう側にも見えている。」かと思えば、ちょっと前まで1店もない県があったり。

             

            わたしも業者さんに仕事をお願いする際のポジションの向上や経営上の効率を考えて、出来るだけ物件を集中させるように物件を買い進めておりました。

            その地域が熊本でした。

             

            去年は3件物件を購入したのですが、2件は熊本です。

            去年の3月31日に2件まとめて買ったのですが、なんとわずかその2週間後に熊本大震災が起こりました。

            わずか2週間後に2件とも半壊です。

             

            熊本の物件はすべて被災して一部損壊以上、殆どは半壊、全壊の物件もあります。 熊本で無傷の物件は一つもありませんでした。

            我ながらよく破綻しなかったなと思いました。

             

            そして災害は地震だけではありませんし、災害以外にも様々なリスクが考えられます。

            まあ、そこの判断は人それぞれなのでしょうが、わたしの場合は、経営の効率化よりも自分で引き受けられないリスクは取らない。

             

            そう考えて、去年の3棟目は敢えて、いままでと違った地域に物件を買いました。 次からの物件もある程度分散して購入してゆく予定です。

             

            高収益とか効率、成長のスピードなどを多少犠牲にしても、一発アウト、即退場だけは避けようという判断です。

             

            時間は掛かると思いますが、物件の範囲を広範囲にしていてもそれぞれの地域で数もある状態に持ってゆきたいと思っています。

            | 賃貸経営 | 00:02 | comments(0) | - |
            熊本地震で学んだこと
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              JUGEMテーマ:ビジネス

               

              2016年の熊本地震から既に1年半以上が過ぎました。

              熊本にアパートやマンションを複数持っていたので、かなりの被害を受けてしまいました。

               

              1年半もたった今月、やっと解体が終わる物件があります。

               

              この地震ではかなり考えることがありました。

              去年は、3件の物件を買ったのですが、そのうち2件は熊本です。

               

              去年の3月31日に2件まとめて買ったのですが、なんとわずかその2週間後に熊本大震災が起こりました。

              わずか2週間後に2件とも半壊です。

               

              他にも幾つか熊本には物件を持っており、熊本の物件はすべて被災して一部損壊以上、殆どは半壊、全壊の物件もあります。

              熊本で無傷の物件は一つもありませんでした。

               

              当然、融資を受けて購入していますから、全壊しても借入は返済しなければなりませんし、固定資産税も払わなくてはなりません。

              固定資産税に関しては、支払が猶予されましたが、免除になった訳ではなく結局、何ヶ月か猶予されて、その後は4期分の支払いが短期間に立て続けに払わなくてはなりませんでした。

               

              因みに今月やっと解体が終了した物件は、被害的には半壊でしたが、1年半たった今も建築費などがものすごく高騰しており、なんとか修繕して再生させたかったのですが断念せざるを得ませんでした。

               

              そしてこの物件ですが、オーバーローンで買って、購入後わずか2週間で半壊し、収入を生むこともなくずっとローンや固定資産税などを払い続けています。

               

              そして熊本の他の物件も被災のため多くの修繕が必要となり大変でした。

               

              ところで、地震保険には入っていなかったのかというと、もちろんすべての物件で加入しておりました。

              が、地震保険は仮に全壊したとして、建物の評価の半額の補償となります。 半壊の場合で評価額の半分の半分、つまり25%です。 一部損壊となるともう微々たるものです。

               

              そして被災した物件を修繕しようと思っても、地震なので他の多くの物件も被災しており、当然人件費や資材などは驚くほど高騰しました。

               

              家賃収入は全く入ってこなくなってもローンの支払はなくなる訳ではありません。

               

               

              わたしの場合は、かなりの高利回りの物件ばかりだったので、それでも破綻しなくて済みました。

              一部稼働の物件でも高利回りなので耐えられる、他の高利回りの物件からの収入でカバーできるということです。

               

               

              ですがもしも、最近の普通の利回りの物件を、普通に融資を受けて買っていたとしたらどうなっていたでしょうか?

              もしもギリギリの自己資金で目一杯ローンを組んで物件を買っていたとしたらどうなったでしょうか?

               

              災害は地震だけではありませんし、災害以外にも様々なリスクが考えられます。

               

              つくづく不動産経営というのは用心深くやらないと大変なことになるのだと、身に沁みて考えさせられました。

              | 賃貸経営 | 00:01 | comments(0) | - |
              初めの一歩が踏み出せない
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                JUGEMテーマ:起業

                 

                不動産投資を始めたいと思って本を読んだり、人によってはセミナーに参加したり、そしてもちろん物件を探したり、色々とやっているけれどいつまでも物件を買えないという人も多いのではないでしょうか。

                 

                なかには何年も買えないまま物件を探し続けているという人もいると思います。

                まあ大抵の人は、何年も経たないうちにいつの間にか物件を探すのをなんとなく止めてしまったり、物件を買う事自体諦める人が多いようですが.

                 

                ではなぜ多くの人が、本当は不動産投資をやってみたいと思っているにも関わらず、諦めてしまうのでしょうか?

                 

                 

                理由はたくさんあると思います。

                 

                1.良いと思える完璧な物件が見つからない。

                2.大きな金額で不動産を買うのが怖い。

                3.借金が怖い。

                4.失敗するかも知れない。

                5.素人の自分が不動産屋に行っても相手にされないのではないかとか、騙されるのではないかと思ってしまう。

                6.どうせ大きな金額を借りるのは無理だと思う。(融資を断られるのが怖い) 融資を申込んだことすらないか、せいぜい1,2度も断られたら諦めてしまう。

                 

                ちょっと考えただけでざっとこんな感じのことが思い浮かびました。

                 

                自分で書き出しながら、気がついたのですが、ここに挙げたことは全て恐怖から来ているものばかりですね。

                 

                要するに他のものも4.失敗するかもしれない という恐怖です。

                 

                一見、最初に挙げた 1.完璧な物件が見つからない は、違うように思えます。

                ですがこれは失敗を恐れるあまり、現実に存在しないような幻の完璧な物件を探し求めてしまっているのですね。

                 

                例えば、失敗しても大したダメージを受けないと思えば、取り敢えずやってみようと言う気になります。

                 

                一つ買ったら次が買えなくなるわけではありません。

                 

                それほど儲からなくても失敗しないと分かっていれば、数を増やせば良いのだから、儲けが多少少なくても買う気になるでしょう。

                むしろ数を増やさないと儲けが少ないのだからどんどん買う気にもなるはずです。

                 

                つまり、「不動産投資を始めるには、恐怖を克服する必要がある」ということみたいですね。

                ではこの恐怖を克服するにはどうすればよいのでしょうか?

                 

                他のことはわかりませんが、少なくとも不動産投資の場合の恐怖は、だいたい経験や知識を身につけることで克服出来ます。

                 

                自分にとって良い物件かどうか?とか、
                気がつかない問題を抱えている物件かもしれない。
                どれくらい家賃が入るのか?経費はどれくらいかかる?
                修繕費が見当もつかない。

                 

                経験は、失敗の経験を沢山する訳にはいかないので難しいと思いますが、経験者に相談もすることができるかもしれませんし、知識不足を補うために、沢山の本を読むとか、セミナーだって良いと思います。

                 

                特に書籍は、それこそ1冊千数百円程度で幾らでも売っています。

                その金額だって新品でなく中古で買うとか、図書館を利用する事もできます。

                大して役に立つことは書いていないという人もいますが、全くつまらなさそうな場合でも全く何も得ることがないということは少ないと思います。

                 

                1つでも2つでも役に立つことがあれば儲かったと思えば良いのではないでしょか?

                 

                実際に得るものは、人生を変えうるものなのです。

                わたしもいまだに、かなりつまらなさそうな本だと思っても出来るだけ新刊が出たら目を通すようにしています。

                 

                役に立たない(かも知れない)本が多いようだから読まないですか?

                良い物件は少なそうだから、物件は探さない?

                 

                アタリだけを引く方法がない以上、たくさんハズレを引くのが、アタリを引く最も確実な方法です。

                 

                結論として、

                不動産投資を始めるには、恐怖を克服する必要がある。

                大抵の恐怖は、経験やその他で学ぶことで消える。

                とにかく学べ。

                | 物件購入 | 01:21 | comments(0) | - |
                不動産購入での鬼の指値について
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                  JUGEMテーマ:不動産投資

                   

                  不動産を買う時に大幅な指値をすることを鬼の指値と言うみたいですね。

                   

                  因みに指値というのは、1千万円で売りに出ている物件があったとしたら、1千万円ではなく、900万円なら買いますよとか800万円なら買いますよと言うように、こちらの希望価格で買い付けを入れることを言います。

                   

                  差し詰め、1千万円の売値に半額とかめちゃくちゃ安い指値だったら鬼の指値ということでしょうか。

                   

                  他の記事でお話したような気もしますが、わたしの持っている物件も、購入の時に売値の半額だとか8割引きだとかで買った物件があります。

                   

                   

                  そこで不動産を買う時の金額というか価格交渉についてお話したいと思います。

                   

                  売りに出されている不動産には、価格が明示されていると思います。

                  この価格は売主さんや業者さんが色々と考えて価格をつけられているものもあれば、『この値段で売れたら良いなあ』とか、『この値段でないと売ることが出来ない』とか様々な理由でそれぞれの価格が設定されています。

                   

                  ですから、相場よりも高いとか安いという価格はあっても正しい価格とか間違った価格がある訳ではありません。

                  なので売出し価格でなければ買えない訳ではありません。

                  売値から交渉して安く買えることもあれば、逆に人気が殺到して売値に色を付けてそれよりも高くないと買えない場合だってあります。

                  買い手が買う買わないが自由なように、売り手も売る売らないの自由があります。


                  なぜそんなことを言っているのかというと、売値からあり得ないような指値をして、激安で買付申込をするスタイルで物件を買われている方がいて、その著書を読んだ方などに表面だけを真似た鬼の指値が流行りました。

                   

                   

                  多分『言うのはタダだし、試しに激安で指値が通ったらラッキー』ということだと思います。

                  わたしの場合も、売値の半額とか8割引きとかで買っている物件もあるのですが、もちろん闇雲に指値をしている訳ではありません。

                  自分なりの根拠があって、あくまでも結果的に安く買えたということなのです。

                  ですから、もちろん普通に満額で買い付けを入れたりもしています。

                  『言うだけならタダだしダメ元で』などという発想で無茶な指値をすると、売主さんからキレられたり、業者さんからもまともに相手にされなくなってしまう危険性だってあります。 そんなことになったらもう良い物件は紹介してもらえ無くなります。

                  逆の立場になってちょっと考えればわかるのではないでしょうか?

                   

                  そうなると、『買えればラッキーだけどずっと買えないまま』の人になってしまいますよ。

                   

                  鬼の指値で買われている、加藤 ひろゆき氏も著書では面白く書かれていますが決して適当な指値はされていないのではないでしょうか?

                   

                  | 物件購入 | 15:25 | comments(0) | - |
                  物件1から 3まで
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                    JUGEMテーマ:不動産投資

                     

                    物件1から3まで

                     

                    物件1から物件3までは、賃貸とかあまり深く考えていた訳でなく、ただ不動産を所有したいという意思で購入していたので具体的に収支や購入価格と評価額といったことはあまり考えていませんでした。

                    なので積極的に物件を貸そうという気もありませんでしたし、実際に一度も賃貸に出していない物件もあります。

                     

                    ただ単純に相場がいくら位でそれをいくらで買ったからお得という感覚でした。

                     

                    今考えると、賃貸経営とか不動産投資ではなく、お金持ちが使わない別荘を何軒も買って行く感覚に近いのかもしれません。 お金持ちでもないのにバカですね。(笑)


                    そんなバカな買い方だったのになんで破綻しなかったのかというと、やっぱり割安に買っていたので、いざとなったら処分できることとか、現金で買ったりとか、資金繰りに余裕があったからだと思います。

                     

                    特に物件2と3は現金で買ったのですが、もうほとんど憶えていなくて何なんですが、その資金はどうやったのかというと株等の投資だとかネットで稼いだお金だったように思います。
                     

                    | 物件購入 | 00:09 | comments(0) | - |
                    不動産投資はカンタンです
                    0

                      JUGEMテーマ:不動産投資

                       

                      ここ数年、サラリーマン大家さんだとか、片手間で儲かるということで不動産投資が大人気みたいですね。

                      「不動産を買うと放ったらかしでも家賃が入って儲かります。」

                      そんな感じでしょうか?

                       

                      実際はどうなのかはわたしにはよくわかりませんけれど、そんな人が多いのは大歓迎です。

                      自分としては、不動産を買って家賃を頂いてやって行くのは投資だと思っていません。

                      これって経営だと思っています。

                       

                      現実に、同じ物件でも今までガラガラだった物がオーナーが替わってから満室になったり、その逆ももちろんあります。

                      様々な経営努力に因ってある程度収益を増やしたり、経費を削減したりということも可能です。

                      これは立派な経営にほかなりません。

                      それなのに「不動産を買ったら後は放ったらかし」的なヌルい考えの人が多ければ、それだけ競合が少なく、また競合しても勝ちやすいということです。

                       

                      つまり不動産の賃貸を本気で経営として取り組んでいる人にとっては努力が報われやすいということではないでしょうか?

                      多くのビジネスでは、どんなに頑張ったからと言っても報われるとは限らない厳しい世界です。

                      なので、わたしみたいな凡人にとっては、多くの人が不動産投資は、プロに任せておけば安心だと思っている状況はとても有難いのです。

                      | 賃貸経営 | 12:08 | comments(0) | - |
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