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借金はいつ返し終わるのか
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    賃貸経営で売上を拡大して行くには、物件を増やして行くことが欠かせません。

    そして物件を増やして行くには、融資を受けることが欠かせません。

     

    もちろん家賃収入から経費などを引いたお金を少しずつ貯めて次の物件購入に充てる方法もなくはありませんが、それではかなりの時間が掛かってしまいます。

     

    なので人それぞれ目標は違うと思いますが、少なくとも目標に到達するまでは物件を増やし、それに伴って借入も増えて行くことになると思います。

     

    物件が増えて行き、順調に行けば家賃収入も増えてゆくでしょう。

    が、借入もどんどん増えます。

     

    わたしの場合は、物件は結構利回りの高い物件を増やして、購入はせいぜい年間2,3棟程度なのですが、それでも確実に借入残高が増え続けています。

     

    普通の感覚であれば、借金が増え続ける、増え続けなくても巨額の借金があるのはとても怖いことだと思います。

    まあ本人は納得していたとしても家族はとても不安だと思います。

     

    わたしも実際に家族から『これじゃ一体いつ借金返し終わるの?』と言われた事があります。

     

    それでなんと答えたでしょうか?

     

    「あ、借金は永遠に返し終わらなくても大丈夫だよ♪」と答えました。

     

    一体どういうことでしょうか?

     

    ここでちょっと視点を変えて、何かの事業を始めたと考えてみて下さい。

    お店を借りて飲食店でも始めたとしましょう。

    家賃はいつまで払い続ければ良いのでしょうか?

    お店が順調に行って利益を上げていればずっと払い続ければ良いのではないでしょうか?

     

     

    仮に融資を完済したとしても、実は借金の返済は続きます。

    それは固定資産税です。物件を持っている限り逃れることは出来ませんし、終わりもありません。 さらに増える可能性だってありえます。 他にも支払わなくてはならないものもあるでしょう。

     

    借入も同じことです。

    適正な水準であれば、それほど怖れることは無いのではないでしょうか?

     

     

     

     

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 賃貸経営 | 03:01 | comments(0) | - |
    お金が出て行かない美味しい経費
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      初心者向けの不動産投資の本だとか不動産投資をやっている人で、

       

      減価償却費は、「実際にお金が出て行く訳でもないのに、長期に渡って経費として認められるとっても美味しい経費」だと言っているのをきいたことはないでしょうか?

       

      ここで一応、減価償却費について説明すると、

      例えばRC造(鉄筋コンクリート造)の新築マンションだと47年、

      W造(木造)新築のアパートだと22年、とか耐用年数が決まっています。

       

      新築の木造アパートを買ったとして購入代金の内、土地にかかった金額は経費になりません。 土地は年数が経ったからと言って価値を失ったり使えなくなったりするものではないからです。

      一方、建物に関してはだんだん古くなると老朽化してやがては使えなくなってしまうと考えられます。

      実際に何年で使えなくなるのかは別にして、税務上は耐用年数というものが決められています。

      それが木造のアパートだと22年とか決められているわけです。

       

      木造の新築アパートを5千万円で買って内訳は土地が2800万円で建物が2200万円だったとしましょう。

      これをそれぞれ土地2800万円、建物2200万円として資産として計上します。

      土地の購入代金は経費にできないので5年経とうが10年経とうがずっと資産2800万円のままで経費にはなりません。

      では建物はどうなるかと言うと、買った当初は2200万円の資産です。

      1年後はどうなるかと言うと耐用年数が22年なので1年で100万円が減価償却費として経費になり、資産としての建物は2100万円に下がります。

      毎年100万円づつ減価償却して行き22年後には建物は0円になる。(話をカンタンにするために、実際とは若干異なったりします)

      こんなイメージです。

       

      減価償却が終わるまで、5年後も10年後も毎年100万円ずつ減価償却費として経費計上できますので、その分税金を払わなくて済みます。

      この間、減価償却費として経費計上したとしても実際になにかお金が出ていっている訳ではありません。

      つまり、減価償却費を引く前の収入が例えば1千万円あったとして、減価償却費が1千万円ならば差し引き0円です。

      手許に1千万円残っても税金を払わなくても良いということもある訳です。

       

      これを不動産投資の美味しいところと言っている人がいる訳ですね。

      あなたはどう思いましたか?

       

       

      これを素晴らしいと思ったとしたら、かなりお人好しなのかもしれません。

       

      冷静に考えてみて下さい。

      本当は物件を買う時に既に全額払っています。 それは自己資金だろうと借金だろうと同じことです。

       

      これが新築RC造に至っては、既に全額払ったのに、土地の分はもちろん経費になりませんが建物も全額経費として認められるのは実に47年も先になってしまいます!

       

      そして、同じお金でも今の1万円と47年も先の1万円、どちらが価値があると思いますか?

      もちろん利息は付きませんし、価値も大幅に目減りしているでしょう。

      そして期日が来るまでずっと自由に使うことも出来ません。

       

      いま貰える1万円と47年先に貰える1万円。 同じ1万円ですが、あなたならどちらが嬉しいですか?

       

       

       

      JUGEMテーマ:不動産投資

      | 賃貸経営 | 18:42 | comments(0) | - |
      不動産の出口戦略
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        不動産を買う時に最近よく聞くのが、出口戦略とか出口を考えて買いなさいと言った様なことです。

         

        大切なことなんでしょうが、一昔前までは不動産を買うのに出口と言ったことを聞いたことがありませんでした。
        まあ、昔はそもそも不動産を買って家賃収入で稼ごうなんて人はほぼ居なかったような気がします。


        『不動産は騰がるもの。 だからより値上がりしそうな物件を買って高く売る。』という発想だから、まあそれが出口ということになるんでしょうかね。

         

        ですがわたしの場合、出口とか考えて物件を買うことは殆どありません。

        不動産は賃料を得るための装置みたいなものだと考えていて、あまり資産性と言ったことに重きをおいていません。

         

         

        不動産投資とは言っても、実際には不動産経営です。

        これを他の商売で考えてみたらどうでしょうか?

        例えば、「脱サラしてラーメン屋さんを開きたい。」とか「雑貨屋さんを始めたい」とかではどうでしょうか?

         

        小さなお店を始めようと思っても開業資金は1,2千万円くらいは普通にかかります。

        ほとんどの人には大金です。


        設備や商品その他様々なものにお金を掛けて、会計上は何年か掛けて償却してゆきます。
        でも、お店が潰れたりしてしまうと、未償却の資産は帳簿上は価値はあるかもしれませんけれど、大抵は殆どゴミです。
        借りたお店も退去するときにはこれまたお金を掛けて元に戻して退去しなければなりません。

        お店を出す人は普通、沢山お金を使うのは資産価値を上げるとか、撤退の時に高く売却できるなんて考えてお金を出してる訳ではありません。
        お店を出して如何に売上をあげるか、利益を伸ばせるか、使った費用はどれくらいで回収できるか、そんなことを考えてお金を使います。


        わたしは不動産を買うときにもそんな感じで買うことにしています。
        賃料どれ位で出資分を回収できるのか? 儲けが出るのか?
        つまり出資分全額を賃料で回収する計画でやってます。

        なので、それでやってゆくためにはかなり安く買わないとやって行けません。
        ただ、そういう物件は、買うときには大抵普通の人があまり欲しがらないような物件になることも多いのですが。(笑)

        それでも、結果的にはかなり安く買う上に、その物件を自分で経営して行くために問題を解決しますので、問題の解決された物件は、大抵は処分するときにも損を出さないで済むと思います。

         

        これから商売を始めようと言う時に、どう辞めるかを考えて始める人はいないんじゃないでしょうか?

        お店でなくとも何らかの事業を始めようと言う時に出口云々はないと思います。

         

        儲かるならずっと続けるし、儲からなければ撤退するだけです。

         

        あ、出口戦略とは違いますが、失敗した時に如何に撤退するか? 失敗した時にどんなダメージが予想されるのか?

        そしてその対策は?

        失敗したときにも致命傷を負わないようにするというのはどんな商売でもとても大切です。

         

        これから初めて不動産投資をしようという人が、いきなり億単位の物件を目一杯融資を受けて買う。 物件を買ったあとは手元資金は殆なし‥

        恐ろしすぎます.

         

        だいたい、出口を考えたところで、短期売買ならいいざ知らず、10年、20年どころか数年先にどうなっているのかなんて誰にも分かりません。 予想は出来ても、あくまで予想です。

         

        今と同じ様な状況かもしれないし、なにかが起こって状況が激変しているかもしれません。

         

        例えば、バブルと言われた時代、1989年の12月末まで、株は騰がって『殆どの人は、さあ年明けもガンガン行くぞ!』みたいな人が大半だったのではないでしょうか? ところが実際は年明けから暴落の始まりです。

         

        リーマンショックの時だって、まさかリーマンブラザーズが救済されないなんて『ありえねー!』

         

        震災で建物の多くが被害にあって、いきなり過剰気味だった賃貸市場が一転不足して困るなんて、震災前にわかろうはずもありません。

         

        将来の不動産価格なんて誰にもわかりません。

         

        不動産の賃貸経営に、どうなるのかわからない売却益を当て込むのはまともな経営とは言えないと思います。

         

         

        あ、もちろん不動産が資産性がないと言っているのではありません。

         

        大体、稼ぐという目的と価値を保つという目的をごっちゃにして考えるから判断を誤ってしまうのではないでしょうか?

        お金を稼ぎたいのか? それとも お金を目減りさせないために他のものに換えておきたいのでしょうか?
         

         

         

        JUGEMテーマ:不動産投資

        | 賃貸経営 | 03:55 | comments(0) | - |
        2番手なのに指値して物件買えました
        0

          ちょっと前の話で何なのですが、今回は、我ながらよく物件が買えたなあと言うお話しです。

           

          あまり具体的にお話するのはいろいろと差し障りがあるので、ちょっと漠然とした感じでお話ししなくてはならないのがちょっと申し訳ないのですが.

           

          わたしの場合は、あまり人気のありそうな物件に買い付けを入れることが少ないので、ここのところの市場の加熱とはあまり関係なく買い付け競争なんて殆ど無縁でのんびり『いまの用事が一段落して売れてなかったら買い付け入れようかな』なんて感じが殆どなのです。

           

          具体的に言うと、

          ・空室だらけで入居が殆ど無かったり全空みたいな物件(いままで入居率50%以上の物件なんて買ったことがありません。大体ゼロとか2,3割程度くらいが多いです。)

          ・所有者が管理を諦めていて、敷地にもゴミだらけとか草生え放題

          ・メンテナンスしてなくて外観からしてボロボロとか

          ・あとお約束の築古

           

          こんな感じの物件が出るとウキウキしてしまいます。(笑)

           

          今回の物件も資料によると、築古で空室だらけなので、そんな条件の物件だろうと思いつつ現地に行ったら、なんと築古で空室だらけなのに、管理も行き届いて修繕などもほとんど必要なさそうな物件でした。(普通は空室だらけの物件は荒れてます)

           

          『これは急がねば』ということで、大急ぎで買い付けを入れたのですが、既に申し込みがあり、それもほぼ満額(端数を指値してあった)です。

           

          普通ならば絶望的な感じなのですが、なんと有ろう事か2番手なのに、大胆にも3割ほど指値して買い付けを出してしまいました。

           

          で結果はどうなったかというと、タイトル通り指値がほぼ通って買えてしまいました!

           

          何故今回の物件を買えたのでしょうか?

           

          こんなパターンで、ありがちなのは1番手の人が融資特約で2番手が現金というパターンです。

          しかし、1番手の方は確かに融資の予定でしたが、2番手のわたしの方も融資予定です。

           

           

           

          JUGEMテーマ:不動産投資

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          | 物件購入 | 05:02 | comments(0) | - |
          今は不動産を買うべきではないのか
          0

            自宅などの実需で不動産を買うのならば、いま不動産が高いとか安いとかに関係なく、『自宅が欲しいから』とか、『必要だから』といった理由で不動産を買うことは普通だと思います。

             

            ですが、いわゆる不動産投資では、何のために不動産を買うのかと言うと、結局儲けるために不動産を買うわけです。

            なので、物件価格が騰がって利回りが低すぎるとか、今後値下がりしそうだとか、そういった要素が重要なのは当然です。

             

            では、現在はどうなのでしょうか?

             

            確かに不動産情報サイトなどを眺めてみると、数年前からすると目を疑うような低い利回りの物件もよく見ます。

             

            『そんなに低い利回りの物件買ってどうするんだろう?』 と思わなくもありません。

             

            まあ、不動産投資と言っても人それぞれで、賃料収入狙い(インカムゲイン)だけが不動産投資ではありませんから、値上がりを見込んで転売目的(キャピタルゲイン)だとか、節税だとか資産の保全とかいろいろ目的はあると思います。

             

            なので一概には言えませんが、現在の日本では不動産投資というと不労所得(実際は事業だと思いますが)、家賃収入をメインに考えている人が多いと思います。

            ですので賃貸収入を得るために不動産を買うということで考えた場合はどうでしょうか?

             

            大事なのは実質利回りだとか、イールドギャップがどうのと言っても、大本の表面利回りがどんどん低くなれば、不利になることは間違いありません。

             

            イールドギャップで言うならば、例えば、表面利回り8%の物件を融資の金利4.5%で買ったとすると8%-4.5%なので、差は3.5%。

            ところが表面利回り6%の物件でも1%の金利なら差は5%です。

             

            しかし現実に物件がどんどん騰がって行くから融資の金利が下がるというわけではありませんから、物件が騰がって利回りが下がるのは間違いなくマイナスの要素です。

             

            では、物件が安くなるのを待つのか?

             

            わたしの場合は、全くその様な風には考えていません。

             

            理由はいくつかありますが、不動産の価格と融資には密接な関係があって、不動産の価格が高いときには融資は受けやすいのですが、不動産の価格が安いときには大体は融資が厳しくなっています。

             

            ですので、不動産が下落した時に現金でバンバン物件を買える人は別ですが、大抵の人は融資を受けて不動産を買うと思いますので、どんなに物件が安くても融資が出ずに物件が買えなくては仕方ありません。

             

            また、融資の問題がなくても、では物件はいつ安く買えるようになるんでしょうか?

            1年後?5年後?それとも10年後?

            いろいろ予想は出来ても実際にどうなるのかは誰にもわからないと思います。

            わかったとしても、どれほど待つことが出来ますか?

            誰でも時間には限りがあります。

             

            なので多少利益が減ったとしても、もしも儲かるのならば待っている必要は無いのではないでしょうか?

            実際、早く始めればそれだけ有利になるのではないでしょうか?

             

             

            もちろん儲からなければ(損するのであれば)不動産を買うべきではないでしょう。

             

            現実には儲かる物件がとても減ってきているのは事実だと思います。

            ただ手をこまねいて待っているのではなく、良い物件を手に入れるためにより努力は必要になってくるかもしれません。

             

            わたしの場合も、数年前にパスした物件でも、『あ~、あの時買っておけば良かった』という物件もあります。

            では現在は物件を買えていないのかというとそう言うことはなく、難易度は上がりましたが、当時と変わらない自分の基準で現在も買えています。

             

             

            ⚫ 不動産が安くなったときには、だいたい融資が厳しい。

            ⚫ 時間は限られており、早く始めるほど有利。

            ⚫ (前よりも)利益が減ったとしても、(許容範囲で)儲かるのならばそれで良し。

            ⚫ 努力や工夫などで儲かるようにして物件を買う

             

            JUGEMテーマ:不動産投資

            | 物件購入 | 17:35 | comments(0) | - |
            セルフリフォームは得なのか損なのか
            0

              コツコツ、記事を投稿するつもりがあっさり時間が空いてしまいました。

               

              未だ全然リフォームの終わっていない部屋に入居申し込みがあって、期日が迫っているので大慌てです。

              業者さんに頼む部分もあるのですが、自分でできるところは結構自力でやっています。

              時間もないので急いでやらないといけないのですが、年末年始は何かと行事が多くて殆ど作業が出来ませんでした.

               

              セルフリフォームについては、自分で時間をかけて作業をやるよりも、空室期間が長引くことを考えるとかえって損であるという考えもあります。

               

              これについては、そのとおりだといえますが、違うともいえます。

               

              例えば、新しく買った物件の空室を一気に埋めることが出来るならば、リフォームが長引けば機会損失ということになります。

              ですが、どのみち何室も空いているのならば慌ててお金を使って全部の部屋をいっせいにリフォームをやるのは微妙です。

              なので、空室が少なくなったら業者さんを入れてやってもらうこととセルフリフォームも並行してやったりします。

               

              それともう一つ、たとえリフォーム期間が長くなったとしても大幅に安くなるのならば、また違ってくるでしょう。

              例えば年間家賃が500万円の物件があったとします。 業者さんに頼んで1千万の代金が掛かるところをセルフリフォームで100万円とか200万円程度の材料費で済むとしたらどうでしょうか?

              ちょっとくらい工事に時間がかかってもかなりのメリットが有るのではないでしょうか?

               

              因みにリフォームの代金の大半は人件費ですし、さらに材料費を工夫して安く抑えれば、1千万円の工事がセルフで100万円程度と言うのはそれほど難しいことではありません。

               

              あ、自分の人件費を考えていないと言う意見もありますが、もちろんそうですね。

              ただ不動産賃貸業と言うのは一旦部屋を埋めてしまえば大してやることはありませんから、どうせ開いている時間があるのならば無駄にしたくないなあと言うのが私の考えです。 それに自分では、結構楽しくて好きなのですが。

               

              他にも手許資金がタイトな場合、資金のショートリスクを考えて一気に満室を目指すよりも(リフォームしたもののなかなか埋まらないということだってありえます)手許資金の温存を優先させる考えもあるでしょう。

               

              それに一度は自分でやってみると、大変な工事なのか簡単な工事なのか、高いのか安いのか、といったことも判断できるようになってくると思います。

               

              要するに正解はひとつではなく、人それぞれまたその時の状況によって変わってくるので、自分で考えてみることが大事ではないでしょうか。

               

              なのでわたしの場合も、自分でもやりますが、簡単な工事でも業者さんにお願いすることもあります。

               

               

              JUGEMテーマ:不動産投資

              | 賃貸経営 | 04:08 | comments(0) | - |
              無職無収入で買った初めての不動産
              0

                物件3を買ってから、この物件4を買うまでには時間的にもかなり開きがあります。

                が、それだけでなくこの物件4こそが事実上の初めての投資物件と言えると思います。

                 

                まあ投資物件というよりも、賃貸経営をやってゆこうと思って真剣に検討し始めてから初めて購入した物件です。

                そして不動産を買いたいけれどお金がないとか収入がないという人にも心強いと思うのですが、この物件を買った時には無職無収入の状態でした。

                 

                その前まではネットで稼いでいたのですが、何事も没頭する性質なので、株などの投資やネットで稼いでいたのも一切封印して物件探しと購入のための勉強に全て集中することにしました。

                 

                しかしあとになってこの判断は大失敗だったと気が付きます。


                そうです、無職無収入だと融資を受けるのが絶望的に難しくなってしまうということです。

                まあ、ちょっと考えればすぐにわかりますよね。(笑)

                 

                とにかく物件を買うために毎日ひたすらネットで探しました。
                めぼしい物件情報サイトはもちろん不動産屋さんのサイトなどもひたすらチェックし続け、それ以外は不動産関係の本を片っ端から読んだりネットで情報を収集しました。

                 

                良さそうな物件が見つかったら、買うに値する物件かどうかとか、評価額や現在の賃料だけでなく実際にどれくらいの賃料が取れそうな物件なのかを調べます。

                 

                それで自分の中の基準をクリアしたら実際に物件を見にゆく。


                大抵は実際に見に行ったら思っていたのと全然違ったとか、買うに値しない物件が多いのですが、それでも買いたいとなれば、売値とは別にいくらなら買いたいかを決めます。

                 

                それで価格が折り合わなければまた最初の物件探しからやり直しです。

                 

                これを毎日毎日ひたすら繰り返して、物件を探し始めてから物件4を購入するまでに1年位かかったような気がします。

                 

                なんでそんなに時間がかかったのかというと、自分なりの購入基準が厳しかったのもあると思いますが、後になって思うと、自分の買いたい物件の基準がはっきりとしていなくて、最初は一戸建にしようかと思ったり、やっぱり利回りの高いアパートにしようとか、大型のRC行けるかも?とフラフラ迷ったのが大きいと思います。

                 

                別にどれか一つの基準じゃないとだめな訳じゃないのですが、戸建てで良さそうな物件をやっと見つけたと思ったら、そういう時に限って『もしかしたらこのアパートかなり良いかも?』なんてアパートを見つけたり、どちらにしようか躊躇しているうちにどちらも売れてしまったりする訳です。(笑)

                 

                今であれば、場合によっては両方の物件並行で買うとか、無理であればどちらかは今回は縁がなかったとスパッと見切りをつけるようにしてます。

                 

                継続して物件を探していると良い物件を買うチャンスはそれなりに訪れるものなのですが、初心者のうちはそれほど良い物件でなくてももう二度とないような良い物件に見えてしまうものなのです。

                 

                それにとても大事なことなんですが、何がなんでもベストの物件を手に入れようとしていつまでも探し求めるよりも、そこそこのベターな物件でも、幾つも手に入れてゆけば良いのです。

                むしろその方が確実に近道です。


                とにかく諦めないでひたすら物件探しを継続してゆけば、それなりに良い物件は出てくるものです。

                最近は、物件が騰がってしまってなかなか良い物件が見つかりませんがそれでも根気よく継続していればチャンスは必ずやってきます。

                よく『今は物件が高いから』とか『今は融資が出ないから』とか言って諦めてしまう人がいますが、融資が出やすいのであれば物件は高くなりますし、逆に物件が安いときには融資が出にくいという事になります。

                 

                なので同じ状況でもチャンスと取る人もいれば、諦めてしまう人もいます。

                 

                あなたは今を諦める人ですか? それともチャンスと捉えて行動する人ですか?

                 

                 

                 

                JUGEMテーマ:不動産投資

                | 物件購入 | 23:48 | comments(0) | - |
                不動産は、お金持ちじゃないと買えないのか
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                  不動産を買うというと、金額が高くて簡単には買えなさそうだとか、それなりのまとまった資金がないと買えないと思っている人が多いのではないでしょうか?

                   

                  例えば私も、未だ不動産を買ったことがない時には、家を買うというと数千万円程度するのではないかと思っていました。

                  ですから戸建てが1千万円以下なんてちょっとなさそうではないのかと。

                   

                  では実際にはどうなのでしょうか?

                   

                  田舎の古い戸建なら、タダと言うのもそう珍しいものではありません。

                  数年前だったら都内23区の戸建でも、数百万円台のものも結構ありました。

                  区分マンションも、数十万円程度のものなんてゴロゴロしています。 実際十数年前くらいだったかな? 銀座のある区分マンションですがそれでも百万円以下で普通に買えていた時期がありました。

                   

                  今まで見てきたなかには、地方都市で駅から近いビル1棟で数十万円とか、木造アパート100万円とか、鉄筋コンクリートのマンション1棟で1千万円以下のものなども。

                   

                  要するに、金額だけを見ると誰でも買える金額でも物件はあるということです。

                   

                  ただ、普通は安い物件は『なるほどね.』とか『うげ~』といったものが殆どです。(ほとんどということは、全部ではないということでもあります。)

                   

                   

                  ですが、ここが分かれ目ではないでしょうか?

                   

                  『ほらね.だからやっぱりお金がないやつは買えないんだ.』と諦めるのか?

                   

                  それとも『買えない訳ではないなら、チャンスはあるのではないか?』と捉えるのか?

                   

                   

                  まず本当に掘り出し物のような物件もあるということ。

                  それから、問題のある物件でも解決出来るかもしれないということです。

                   

                  例えば、掘り出し物はそうそう出ないのでそれなりの根気や特別なツテ、素早い決断力などが必要かもしれません。

                  ですが、有難いことに問題のある物件は結構たくさんあります。

                   

                  多いのは建物がかなりボロいとかいうのもその一つです。

                  ですが、その問題は壊れているところを修理したり、見た目の悪いのはきれいに直せば解決します。

                   

                  もちろんそのためにはお金がかかると思います。

                   

                  例えば、相場並みだと2千万円程度と思われるアパートがあったとしましょう。

                  ですが、建物がボロボロで入居者もほとんどいません。

                  その物件が1千万円で売りに出されていたとしたら?

                  まあ、大抵の人は『まあ、そんなものだろうね』と言った感じで興味を示さないでしょう。

                   

                  が、あなたは『修繕したら良いのでは?』と思ったとします。

                  そこで業者に修繕費を見積もって貰ったとします。

                   

                  で見積もりが、1千万円とか1500万円掛かるとしたら。 大抵はそんな感じでしょう。 だから(多分)安く売られているのです。

                   

                  もうここで殆どの人が脱落してしまうでしょう。

                   

                  でも、そこでも諦めないで「他の業者を探して何とか安くならないか? リフォームポイントを絞って、安く出来ないか?」

                  もしかしたら安く受けてくれる業者が見つかるかもしれませんし、ポイントを絞ることで大幅に安く出来るかもしれません。

                  500万円程度で済むことになるかもしれません。 リフォームなどの金額は内容があまり変わらなくても工事代金がぜんぜん違うということはそれほど珍しいことではありません。 というかむしろ普通にあります。

                   

                  更にもっと考ると、『いっその事自分で修繕は出来ないだろうか?』こういう発想になるかもしれません。

                  実際、やってみれば結構簡単にできるものもあれば、やっぱり素人にはハードルが高すぎるというのもあるかもしれません。

                  自分でやったら材料費だけなので100万円とか200万円で済むかもしれません。(まあそんなものでしょう)

                   

                  更には質を落とさなくても材料費を安くあげることも考えられます。

                   

                  1千万で購入して、根性の自力リフォームで100万円で済ませたとしましょう。 これで1100万円使って、2000万円の物件を手に入れたことになります。

                   

                  これが不動産の面白いところだと思います。

                   

                   

                  今回お話したかったこと(まとめ)。

                   

                  1. まずはやってみないと始まらない。

                  2. 何かを得たかったら、リスクを取る。

                   

                  3-1. 金のあるやつはお金で解決。

                  3-2. 金のないやつは知恵で解決。

                  3-3. 知恵のないやつは体力で解決。

                   

                   

                   

                  JUGEMテーマ:不動産投資

                  | 物件購入 | 12:49 | comments(0) | - |
                  事故物件を買いに行く
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                    JUGEMテーマ:住宅夢のマイホーム計画

                     

                    ちょっと前の話なのですが、結構安い戸建が売り物件で出ていましたので、良ければ買っても良いかなと思い、見に行って来ました。

                     

                    値段もちょっと安めで意外に立地も良いし、建物は古いけどまあそこはきれいに直せば問題なしといったところです。

                    なんで安いのかと思いつつ不動産屋さんに問い合わせると、*告知事項有り の物件でした。(因みに募集広告には書いてなかった)

                    こういうことが書かれていると大抵ろくな事はありません。(笑)

                     

                    『すみません。この告知事項って何でしょうか?』

                     

                    「実は、ちょっと問題がありまして、住まれていた方が、ご自宅で病気で亡くなられています。」

                     

                    (何だ、そんなことだったか。)

                    いつもなら、安く買って賃貸に出すパターンなのですが、これはちょっと賃貸は難しいかもしれないなと、しかし安いなら自分で住むのなら有りかもねといった感じです。

                     

                    それで早速物件を見せて貰いに行ったのですが…

                     

                    玄関を開けて中に入ると、何だか微妙な臭いがします。 いつもの古い建物特有の臭いとかかび臭い臭いと言ったモノとは違った臭いです。

                     

                    建物のある部分に行くと、臭いが強くなってきます。

                    なんと、床の辺りに黒ずんだ大きなシミが残っていました。

                    多分、一人暮らしだったので亡くなられてから発見がかなり遅れてしまったのでしょう。

                     

                    「亡くなられてから2,3日経ってから発見されたようです。」

                    『夏場ですか?(つーか、絶対2,3日程度じゃないだろ!)』

                    「存じません。」


                    自分自身はオカルト的なのは気にしないのですが、建物中に臭いが染み付いている感じで、壁紙前張替え、床張替えなどやっても臭いがとれなさそうな感じでした.

                     

                    悪臭だけでも住むのはつらそうです。 それに臭いがする度に、現場の様子がイメージされてとてもじゃないですが住む気にはなれない物件でした。

                     

                    内見終えて自宅に戻ってからも、何だか具合が悪くなってしまいました。

                     

                     因みにあとでお隣のうちの方から聞いたのですが、かなり大惨事だったらしく、連絡が取れず心配した身内の方たちが中を見て、悲鳴を上げて飛び出してきたとのことでした。

                    | 物件購入 | 00:02 | comments(0) | - |
                    不動産のドミナント戦略
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                      JUGEMテーマ:不動産投資ビジネス

                       

                       

                      前の記事で、熊本地震の事について書いたので、ついでに不動産のドミナント戦略について書きたいと思います。

                       

                      アパートやマンションなどを買い進めてゆく上で、管理などを考えると物件を集中させた方が色々とメリットがあります

                       

                      例えば、地域を限定することでその地域についてより詳しくなります。

                      また、売物件の情報も手に入れやすくなります。

                      それから、自分の物件を見て回るのも効率が良くなりますし、管理会社さんや仲介さんにしても、零細大家よりも沢山物件を持っている大家さんの方が扱いも違ってくるでしょう。

                      またリフォームその他で業者さんに発注する場合も、断然有利になります。

                       

                      たくさんの物件をあちこちに持っていたとしても地域が離れていれば、それぞれの地域では小口のお客さんに過ぎません。

                       

                      この様に地域を絞って集中的に出店するのをマーケティングではドミナント戦略と言います。

                       

                       

                      不動産の賃貸業に関しては、メリットは限られて来ると思いますが、ドミナント戦略はある商圏の占有率を上げることに因って他社の参入を難しくする、ある地域では圧倒的な知名度となるなど様々なメリットがあります。

                      このように地域を集中させて物件を買い進めてゆくのは良いことだらけです。

                       

                      例えばコンビニですが、セブンイレブンなどを思い浮かべると、出店している地域だと、「同じセブンイレブンの店があるのに交差点の向こう側にも見えている。」かと思えば、ちょっと前まで1店もない県があったり。

                       

                      わたしも業者さんに仕事をお願いする際のポジションの向上や経営上の効率を考えて、出来るだけ物件を集中させるように物件を買い進めておりました。

                      その地域が熊本でした。

                       

                      去年は3件物件を購入したのですが、2件は熊本です。

                      去年の3月31日に2件まとめて買ったのですが、なんとわずかその2週間後に熊本大震災が起こりました。

                      わずか2週間後に2件とも半壊です。

                       

                      熊本の物件はすべて被災して一部損壊以上、殆どは半壊、全壊の物件もあります。 熊本で無傷の物件は一つもありませんでした。

                      我ながらよく破綻しなかったなと思いました。

                       

                      そして災害は地震だけではありませんし、災害以外にも様々なリスクが考えられます。

                      まあ、そこの判断は人それぞれなのでしょうが、わたしの場合は、経営の効率化よりも自分で引き受けられないリスクは取らない。

                       

                      そう考えて、去年の3棟目は敢えて、いままでと違った地域に物件を買いました。 次からの物件もある程度分散して購入してゆく予定です。

                       

                      高収益とか効率、成長のスピードなどを多少犠牲にしても、一発アウト、即退場だけは避けようという判断です。

                       

                      時間は掛かると思いますが、物件の範囲を広範囲にしていてもそれぞれの地域で数もある状態に持ってゆきたいと思っています。

                      | 賃貸経営 | 00:02 | comments(0) | - |
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