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ボロ物件と呼ばないで
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    私の不動産投資のスタイルは、築古で傷んだ物件や空室だらけの物件を再生させて相場よりもちょっと安めの家賃で貸すというやり方です。

    まあいわゆるボロ物件と言われるような物件を買っています。

    まあ実際に物件を買うために候補物件を見て、心が折れそうになるような物件もあります。

     

    同じ様な感じの物件を買われる投資家さん達も自分の物件をボロ物件と行っている人も多いのではないでしょうか。

    それは多分自分の物件ですから、謙遜する様な感じで言っているのではないかとは思うのですが。

     

    まあ、確かにそれはそのとおりなのでしょうが、私には自分の物件をボロ物件などと呼ぶのにはどうしても抵抗があります。

    自分の物件だから、低く見られる感じがして嫌だとか言うことでは全然ないのです。

     

    その物件に住んでいる入居者さんの前で、自分の物件だからといって『ボロ物件』なんて言えますか?

     

    直接言わないにしても、自分の物件に住んでいただいている入居者さんにあまりに失礼な気がしますがいかがでしょうか?

     

    なので、自分の物件は古くても、自分でボロいと思ってしまわないように、予算の制約はありますが少しずつでも改善して行かねばと思ってます。

     

     

     

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 賃貸経営 | 18:43 | comments(0) | - |
    今は不動産は高いので安くなるまで待つべきなのか
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      世間では不動産投資ブームらしく、物件がかなり高騰して利回りが低下しています。

      地方のあまり大した事のなさそうな物件でも利回りが5%にもならないような物件もちらほら見かけますが、こんな物件でどうやって利益を出すのかな?なんて思ってしまいます。

      値上がり狙いとか節税とかでしょうかね。

       

      まあ人それぞれですので、それはおいておいて、今回の本題は、物件が高騰している時期には、物件購入を見送るべきかということです。

       

      物件が高騰してくると、『今は高すぎるので安くなるのを待って買います』という人が結構います。

       

      確かに安くなってから買うのは良いと思いますが、問題がいくつかあります。

       

      1つ目はいつになったら安くなるのか? という問題。

       

      例えば、「なんだか下がりそうな感じになってきた。」というのであれば、良いのですが、安くなるのは1年後?5年後?それとも10年後?

      残念ながらわたし達の時間は限られていますから、アテもなく際限なくまち続けることは出来ないのではないでしょうか?

      更に、大幅に価格が騰って、それから数年後に下がりだしたとします。

      下がるのも一気にではなく、普通は時間をかけながら下がるのでしょうが、その下落がいつまで続くのか?

      そして下がったとして、待ち始めたときの水準まで下がってくるとも限りません。

       

      つまり、1億くらいの相場の物件があったとして、高すぎるので下がるまでと思って待っていたら2億くらいになってしまった。

      そこまで来てやっと下がり始めたので更に辛抱して待っていたら、1億5千万まで下がった。

      こんな感じでイメージしたらわかりやすいのではないでしょうか?

       

      何年も時間を無駄にした挙げ句、結局待っていた時よりも安くは買えなかった。

      こういうことも可能性としてはある訳です。

       

      また、もしも待ち始めたときの水準の同じ程度の1億まで下がったら?

      それよりも安い水準まで下がったとして、8千万だったら得なのか?

      もっとどんと下がれば良いのですが、

      その間に、家賃収入は入ってきていたはずですし、手許の資金が増え残債も減っていれば、更に物件を増やせていたかもしれません。

       

      待つのとどちらが得だったのでしょうか?

       

       

      そして2つ目の問題。

      安くなった時に物件を買えるのか?

      どんなに安くなったとしてもあなたはその物件を買えますか?ということです。

       

      どういうことかというと、こんな感じでイメージしてみてはどうでしょうか?

       

      いま10億している物件があったとします。

      何らかの事情で不動産市場が大暴落してその物件が1億で売り出されたとします。

      『うわ〜、激安だ!ぜひ買いたい!』

      と思ったとしても、果たしてその時に買えるのか?

      ということです。

       

      よほどの小額物件でなければ大抵の人は融資を受けて物件を買うと思います。

      ある程度、現金を持っていたとして、そう何棟も物件を買うことは出来ないのではないでしょうか?

       

      自己資金で買うことが出来ない以上、すぐにでも融資を受けたいところですが、不動産が安いときには大体において融資がとても厳しい状況になっています。

       

      逆に物件が高騰しているときには融資が出やすい環境にあります。

       

       

      つまり融資は出るけど物件が高い。

      物件は安いけど融資が出ない。

       

      ということです。

       

       

      事実、つい最近までは融資がどんどん出ていたので物件も高かったのですが、スルガの問題以降、不動産融資がかなり厳しくなってしまったようですね。

      なので買い(売りたい)たいのに融資が通らなかったという話もよく聞くようになりました。

      ですので既に不動産業者さんの中には、かなり厳しい状況になってきたところも増えてきているみたいですね。

       

      いよいよ下落局面も近いのでしょうか?

       

       

      ではどうすれば良いかというと、融資が出る時には、何も考えずにどんどん高い物件を買うのはもちろんありえません。

      この局面では、如何に安く買う事ができるかということです。

       

      そして出来るだけ融資を受け、手元資金は使わず温存し、物件が安くなり融資が難しくなった時にその資金を利用するのです。

       

       

       

      *うっかりしていました。 時々しか記事を書かないのですっかり忘れていましたが、同じネタで過去に記事を書いていました。

       すみません。 重複していない部分もあるので取り敢えず、しばらく削除しないで残しておきます。 

       

       

       

      JUGEMテーマ:不動産投資

      | 物件購入 | 13:48 | comments(0) | - |
      不動産投資で嬉しいこと
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        人それぞれだとは思うのですが、不動産を買って賃貸経営をやっていてとても嬉しいことがあります。

         

        もちろん、賃貸経営をやってゆく上で家賃収入は大切なのですが、実はそんなに嬉しくありません。

        というか、毎月家賃が入ってくるのは嬉しいのはもちろん嬉しいのですが、ローンや税金その他の支払のオンパレードで、むしろ入ってこないといけないものであり、すぐに入ってきて当たり前になってしまいます。

        それどころか家賃の滞納があったり、退去があったりするととてもブルーな気分になってしまいます。

         

        ではどんな事が嬉しいかというと、

         

        新しい物件を買うときはいつもウキウキしてしまいます。

        良さそうな物件を見つけて、実際に物件を見にゆくときには、変哲もない住宅地も物件に近づいていると思うとなんだかテンションがあがってしまいます。

        指値が通ったり、融資が通ったり、それこそ物件の決済まではウキウキの連続です。

         

        しかし、一旦買ってしまうと、ボクの場合は、かなり年季の入った物件が多い上に自分でリフォームするので、買った後つらい日々が始まります。(笑)

        買った途端に、あとは作業に追われ、リフォーム完了後も空室だらけの物件を埋めなくてはなりません。

         

         

        それから、地道にリフォームして物件を仕上げた時もなんとも言えない達成感があって、嬉しいのですが、

         

        ボクの買う物件は大体、前の大家さんが何もしないで家賃を得ることばかりに目が行き、その割に物件に殆ど手を入れず、入居者さんのクレームにも対応せず、放置して、結果、空室率が上がり物件を維持できないようになって手放すようなパターンが多いような気がします。

        実際、前からの入居者さんで、よく今まで退去もせずに耐えてきたなって思うことも少なくありません。

         

        なので、物件に手を入れて、空室を直し、ついでに入居中の部屋も少しはリフォームしたりしていると、前からの入居者さんからとても感謝されることがよくあります。

        『大家さんが変わってから本当に良くなりました♪』とか『住みやすくなりました。ありがとうございます♪』みたいなことを言われると本当に賃貸業をやっていて良かった〜と心の底から思えます。

         

        特に、自分で作業しているので、入居者さんの声がダイレクトに入って来やすいのだと思います。

         

         

        繰り返しますが、もちろんお金が入ってくるのはとても嬉しいのですが、お金だけではあまり楽しくないような気がします。

         

        不動産賃貸業をやっていると嫌なことや辛いことも多いのですが、入居者さんから感謝の言葉をいただくと、いっぺんにそんなことも吹き飛ぶ気がします。

         

         

         

         

        JUGEMテーマ:不動産投資

        | 賃貸経営 | 00:58 | comments(0) | - |
        不動産投資で爆死しないためには2
        0

          前回、「不動産投資で爆死しないためには」で12000万円の物件があって収支計算してみたらやって行けそうだという計算が立ったけど、融資も受けられるとして、あなたなら物件買いますか?

          というお話しました。

           

           

          表面利回りが幾らだからとか、ローンがフルローンだからとか、そういった諸条件は別にして、大きい物件はだいたいそれに応じて何かあったときの費用も巨額になります。

          雨漏りして屋上防水やりかえとか、エレベータ壊れたとか、火事や地震で建物が壊れたとか、物件内で事件や事故があったとか、賃貸経営をしているとどんな事が起こるかわかりません。

           

          そのときにカバーできるでしょうか?

           

          人それぞれではありますが、最初に買う物件が、1200万円の物件だったら、最悪何かあったときに損失を補填できるかもしてませんが、12000万円だったら大丈夫でしょうか?

           

          そんななさそうなことを考えててもいつまで経っても不動産投資を始めることが出来ない。と思うかもしれません。

          ですが、「熊本地震で学んだこと」でお話したように、わたしは実際に物件を2棟まとめて買って、わずか2週間後に地震で壊れました。 買ったばかりの物件だけでなく既に持っていた物件も地震でかなりの被害を受けました。

           

          もちろん地震保険には入っていましたが、地震保険では全壊しても建物の半額分までしか保険金は支払われません。

          更に物件を買うときには、普通はほぼ土地も一緒に買って融資を受けていると思います。 建物が壊れて収入を失っても土地と建物の分のローンは残ります。

           

          もちろん、そんな地震や家事などはそうそうは起きないかもしれません。

          ですが、予想外の修繕や空室などは普通に起こります。

          事故や事件が起きて、そのことを敬遠して同じ建物の他の入居者が去ってゆくということもあり得ます。

           

          実際、収入よりも支出が大幅に上回る事態はよく起こると思います。 特に物件を買ってしばらくはそうなりがちです。

           

           

          こんなことを言っていると不動産投資なんて出来ないじゃないか!なんて言われそうですがもちろんそんな事はありません。

           

           

          ではどうすすれば良いのでしょうか?

           

          初心者ほど、一発大逆転というか、即あがりを狙って、身の丈を超えた物件を狙う人が多い様に思います。

          ですが、うまく行けば良いのですが、悪い場合は即終了ということになりかねません。

           

          なので、最初の1件目は、最悪を考えて、たとえ全額失ったとしてもなんとか給料や貯蓄などで返済して行ける程度の物件を買うようにします。

           

          こんなことを言うと、それじゃいつまで立っても大きく稼げないような気がするかもしれませんが、実際には全くそんなことはありません。

           

          もしも最悪の事態があっても何とかなる事を考えて、1棟目の物件を1000万円で買ったとします。 

          (物件から全く収入がなくなっても給料をやりくりするなどして、なんとかローンも返済して行ける金額は人それぞれだと思うので、あくまでも金額は例です。自分の場合はどれくらいかを充分に考えておく必要があります。)

           

          しばらく物件を運営して大体の修繕なども終わり、空室も全部埋めることが出来たとします。

           

          そうしたら次の物件を買うときには、

          新しく買う物件と、既に持っている物件が全部一度に最悪の事態になることはほぼ考えにくいので、

          なにか起こったとしても、最初に買った物件の収入と給料を当てにできるのでもうちょっと背伸びして1000万円〜2000万円の物件まで狙えるかもしれません。

           

          更に次は2000万円〜4000万円程度の物件まで狙えるかもしれません。

           

          初期の段階では、一つの物件のインパクトが大きいのですが、物件が増えてくれば1つの物件の割合が相対的に下がってきますのでより経営が安定してくると思います。

           

          長く掛かるような印象かもしれませんが、3年から5年程度順調にやって行ければ物件もそれなりに増えて、買える物件の上限も大きくなっているはずです。


           

          この様なことからわかってもらえると思いますが、不動産投資で最もリスクが大きいのが最初の1棟で、ある程度物件を増やすまでの期間はかなり用心が必要であることがわかってもらえると思います。

           

          物件を増やしてゆく過程で、一つ辺りの物件のインパクトが全体の20%以下に抑えればいざという時でもかなり安心できると思います。

           

           

          つまり、リスクの大きい期間を短くするためには出来るだけ短期間で物件を増やしてゆくことが重要です。

           

          ですが、短期間に物件を買い進めてゆくと資金がショートする可能性が大きくなります。

           

          ですので、資金繰りを充分に考えつつ、短期間に規模の拡大も図ってゆくバランスが必要です。

           

           

          JUGEMテーマ:不動産投資

          | 不動産投資 | 18:00 | comments(0) | - |
          不動産投資で爆死しないためには
          0

            ここ数年、不動産投資が普通のサラリーマンの人などにも人気みたいですね。

            物件の価格が騰ってしまって、良さそうな物件を買うのもなかなか大変です。

             

            中でもRC1棟ものとかは大変人気で利回りが低すぎるものばかりです。

             

            これはRCは融資期間が長く取りやすいし、表面利回りが低くても現在の超低金利で融資を受ければ、

            表面利回りが低くても、超低金利の利息との差額を考えれば手許にはお金が残るという考えがあります。

             

            わかりやすくするために、かなり大雑把に簡略化して言えば、表面利回り10%で買って、融資が6%だと差額は、4%。

            表面利回り7%しかなくても、融資が1%なら、むしろ差額は6%にもなる!

            といった感じです。

             

            もちろん元本の返済も有るので、出来るだけ長期で返済できれば月々の返済額が少なくなり手許に残るお金は大きくなります。

             

            例えば12000万円借りて10年返済ならば毎月の元本返済分は100万円。(元金均等の場合)

            これが、同じ12000万円を借りても20年返済ならば毎月の元本返済分は50万円、30年返済なら33.4万円で済みます。

             

            表面利回り10%の物件だったとして、家賃が毎月100万円(満額で)入ってきます!

             

            が、先程の10年返済100万円なら、家賃が満額入ってきても元本返済分だけで100万円ですから、利息やら税金やら運営経費やらで真っ赤っ赤です。

            では表面利回り7%で30年返済1%だったとすると、毎月の家賃が70万円で元本返済33.4万+利払い10万円なので26.6万円手許に残る計算になります。

            もちろんここから更に、固定資産税やら運営経費を払ったりしてもっと減りますが。

             

             

            では、フルローンやオーバーローンで物件が買えたとして、差し引き手許にいくらかお金が残る計算が立ったとします。

             

            あなただったらその物件を買いますか?

             

            ちょっと長くなったので続きます。

             

             

             

            JUGEMテーマ:不動産投資

            | 不動産投資 | 22:52 | comments(0) | - |
            資産1億円を手に入れる
            0

              大抵の人の金銭感覚では、1億円は途方も無い金額だと思います。

               

              ですが不動産や株など投資の本などを見ると「●億円を稼いだ!」的なコピーをよく見かけます。

              では実際のところはどうなのでしょうか?

               

              株やFXなどで1億円を儲けるのは、よほどの元手がない限りかなり難しいように思います。 事実、多くの人は儲けるどころか損する人の方が多いようです。

               

              では、不動産ではどうでしょうか?

               

              実は不動産で1億円の資産を手に入れるのはかなり簡単なことだと思います。

              ちょっとしたアパートを数棟買うとあっという間に1億円超えです。

              そして買い方さえ間違えなければ、普通のサラリーマンでも数棟買うのは難しくないでしょう。

               

              もちろん普通の人はそんなにお金を持っているわけではないので融資で物件を買うことになります。

              なので、借金をして物件を増やせばあっという間に資産は億を超えますが、負債も億を超えてしまうということになります。

              ですから大事なのは、資産から負債を引いた、純資産はどうなのか?です

               

               

              ただこれで話が終わりであれば、身も蓋もないつまらないお話になってしまうのですが、嬉しい続きがあります。

               

               

               

               

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              | 資産 | 18:38 | comments(0) | - |
              不動産経営は儲からない
              0

                不動産投資というと、寝てても家賃収入で大金ががっぽり儲かるイメージを持つ人が多いのではないでしょうか?

                 

                もちろん売却益狙いもありますが、ここでは家賃収入について考えてみたいと思います。

                実際には、短期的には何もしなくても家賃は入ってくるかもしれませんが、家賃収入は不労所得ではありません。

                長く経営してゆくには様々な経営努力が必要です。

                 

                 

                イメージと違わず、確かに高額の家賃を得ることは難しくありません。 高い物件を買いさえすれば、それなりに家賃も高額になるでしょう。

                不動産は物件自体も高額になりやすいので、利回り10%程度でも物件が1億なら満室で1千万円の家賃が手に入る(もちろん保証されているものではありませんが)ということです。

                 

                大抵の人の感覚では1千万円のお金は大金です。

                そういう意味では大金ががっぽりというのは間違いないでしょう。

                 

                今まで縁のなかったような大金が突然入ってくるようになると気が大きくなる人も多いようです。

                 

                ですが、勘違いしてはならないのは大金が入ってくるからがっぽり儲かるビジネスかと言うと全く違ってきます。

                多くのビジネスと違って売上(家賃収入)の予想が立てやすくブレが少ないので、そういう意味では経営は難しくないかもしれません。

                 

                ですがとても利益の薄いビジネスです。

                高額の収入も入っては来るのですが、高額の経費がかかります。

                毎年掛かるような固定資産税とか保険料などならばわかりやすいので、その分は予め経費として予定して置くのは当然ですが、修繕費は予想もしないときに突然発生したりします。

                 

                そしてその金額も高額になりがちです。

                数百万円、場合によっては1千万円以上掛かるかもしれませんし、それほど特殊なことでもありません。

                 

                1億円の物件を買って家賃が1千万円入ってきたとしても、ローンを返済して、保険や税金、管理費などを払ってしまうと、手許に残るのは100万円とか200万円程度というのもそれほど珍しくないようです。

                 

                100万円、200万円というのは確かに大きな金額かもしれませんが、そのお金は1億の物件から得ていることを忘れてはなりません。

                そしてその100万円、200万円も突発的な修繕や予想外の空室であっという間に消し飛んでしまいます。

                 

                ですので、不動産経営は、大金は得られても利益が薄いので、シビアに経費を切り詰めて、売上の増加を図り、不測の事態に備えなければならないビジネスです。

                 

                でも、そこさえ間違わなければ、魅力的なビジネスではないでしょうか?

                 

                 

                 

                 

                JUGEMテーマ:不動産投資

                | 賃貸経営 | 01:54 | comments(0) | - |
                不動産を8割引きで買えたワケ
                0

                  JUGEMテーマ:不動産投資

                   

                  いままでアパート、マンション、一戸建何でも良いのです物件を買う時に売値で買ったことは一度もありません。

                  大抵は大幅な値引額で物件を買っています。

                   

                  何度かお話したと思いますが、例えば半額であったり、8割引であったりです。

                  多分わずか1,2割引程度でしか引けなかった物件は買っていないような気がします。

                  それも一昔前だけでなく、物件が高騰してなかなか買えなくなった最近にしても同じように大幅な指値をして物件を買っています。

                   

                   

                  ではなぜそんなに大幅な値引きで物件が買えているのでしょうか?

                   

                   

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                  | 物件購入 | 22:39 | comments(0) | - |
                  借金はいつ返し終わるのか
                  0

                    賃貸経営で売上を拡大して行くには、物件を増やして行くことが欠かせません。

                    そして物件を増やして行くには、融資を受けることが欠かせません。

                     

                    もちろん家賃収入から経費などを引いたお金を少しずつ貯めて次の物件購入に充てる方法もなくはありませんが、それではかなりの時間が掛かってしまいます。

                     

                    なので人それぞれ目標は違うと思いますが、少なくとも目標に到達するまでは物件を増やし、それに伴って借入も増えて行くことになると思います。

                     

                    物件が増えて行き、順調に行けば家賃収入も増えてゆくでしょう。

                    が、借入もどんどん増えます。

                     

                    わたしの場合は、物件は結構利回りの高い物件を増やして、購入はせいぜい年間2,3棟程度なのですが、それでも確実に借入残高が増え続けています。

                     

                    普通の感覚であれば、借金が増え続ける、増え続けなくても巨額の借金があるのはとても怖いことだと思います。

                    まあ本人は納得していたとしても家族はとても不安だと思います。

                     

                    わたしも実際に家族から『これじゃ一体いつ借金返し終わるの?』と言われた事があります。

                     

                    それでなんと答えたでしょうか?

                     

                    「あ、借金は永遠に返し終わらなくても大丈夫だよ♪」と答えました。

                     

                    一体どういうことでしょうか?

                     

                    ここでちょっと視点を変えて、何かの事業を始めたと考えてみて下さい。

                    お店を借りて飲食店でも始めたとしましょう。

                    家賃はいつまで払い続ければ良いのでしょうか?

                    お店が順調に行って利益を上げていればずっと払い続ければ良いのではないでしょうか?

                     

                     

                    仮に融資を完済したとしても、実は借金の返済は続きます。

                    それは固定資産税です。物件を持っている限り逃れることは出来ませんし、終わりもありません。 さらに増える可能性だってありえます。 他にも支払わなくてはならないものもあるでしょう。

                     

                    借入も同じことです。

                    適正な水準であれば、それほど怖れることは無いのではないでしょうか?

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                    JUGEMテーマ:不動産投資

                    | 賃貸経営 | 03:01 | comments(0) | - |
                    お金が出て行かない美味しい経費
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                      初心者向けの不動産投資の本だとか不動産投資をやっている人で、

                       

                      減価償却費は、「実際にお金が出て行く訳でもないのに、長期に渡って経費として認められるとっても美味しい経費」だと言っているのをきいたことはないでしょうか?

                       

                      ここで一応、減価償却費について説明すると、

                      例えばRC造(鉄筋コンクリート造)の新築マンションだと47年、

                      W造(木造)新築のアパートだと22年、とか耐用年数が決まっています。

                       

                      新築の木造アパートを買ったとして購入代金の内、土地にかかった金額は経費になりません。 土地は年数が経ったからと言って価値を失ったり使えなくなったりするものではないからです。

                      一方、建物に関してはだんだん古くなると老朽化してやがては使えなくなってしまうと考えられます。

                      実際に何年で使えなくなるのかは別にして、税務上は耐用年数というものが決められています。

                      それが木造のアパートだと22年とか決められているわけです。

                       

                      木造の新築アパートを5千万円で買って内訳は土地が2800万円で建物が2200万円だったとしましょう。

                      これをそれぞれ土地2800万円、建物2200万円として資産として計上します。

                      土地の購入代金は経費にできないので5年経とうが10年経とうがずっと資産2800万円のままで経費にはなりません。

                      では建物はどうなるかと言うと、買った当初は2200万円の資産です。

                      1年後はどうなるかと言うと耐用年数が22年なので1年で100万円が減価償却費として経費になり、資産としての建物は2100万円に下がります。

                      毎年100万円づつ減価償却して行き22年後には建物は0円になる。(話をカンタンにするために、実際とは若干異なったりします)

                      こんなイメージです。

                       

                      減価償却が終わるまで、5年後も10年後も毎年100万円ずつ減価償却費として経費計上できますので、その分税金を払わなくて済みます。

                      この間、減価償却費として経費計上したとしても実際になにかお金が出ていっている訳ではありません。

                      つまり、減価償却費を引く前の収入が例えば1千万円あったとして、減価償却費が1千万円ならば差し引き0円です。

                      手許に1千万円残っても税金を払わなくても良いということもある訳です。

                       

                      これを不動産投資の美味しいところと言っている人がいる訳ですね。

                      あなたはどう思いましたか?

                       

                       

                      これを素晴らしいと思ったとしたら、かなりお人好しなのかもしれません。

                       

                      冷静に考えてみて下さい。

                      本当は物件を買う時に既に全額払っています。 それは自己資金だろうと借金だろうと同じことです。

                       

                      これが新築RC造に至っては、既に全額払ったのに、土地の分はもちろん経費になりませんが建物も全額経費として認められるのは実に47年も先になってしまいます!

                       

                      そして、同じお金でも今の1万円と47年も先の1万円、どちらが価値があると思いますか?

                      もちろん利息は付きませんし、価値も大幅に目減りしているでしょう。

                      そして期日が来るまでずっと自由に使うことも出来ません。

                       

                      いま貰える1万円と47年先に貰える1万円。 同じ1万円ですが、あなたならどちらが嬉しいですか?

                       

                       

                       

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