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不動産のドミナント戦略
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    JUGEMテーマ:不動産投資ビジネス

     

     

    前の記事で、熊本地震の事について書いたので、ついでに不動産のドミナント戦略について書きたいと思います。

     

    アパートやマンションなどを買い進めてゆく上で、管理などを考えると物件を集中させた方が色々とメリットがあります

     

    例えば、地域を限定することでその地域についてより詳しくなります。

    また、売物件の情報も手に入れやすくなります。

    それから、自分の物件を見て回るのも効率が良くなりますし、管理会社さんや仲介さんにしても、零細大家よりも沢山物件を持っている大家さんの方が扱いも違ってくるでしょう。

    またリフォームその他で業者さんに発注する場合も、断然有利になります。

     

    たくさんの物件をあちこちに持っていたとしても地域が離れていれば、それぞれの地域では小口のお客さんに過ぎません。

     

    この様に地域を絞って集中的に出店するのをマーケティングではドミナント戦略と言います。

     

     

    不動産の賃貸業に関しては、メリットは限られて来ると思いますが、ドミナント戦略はある商圏の占有率を上げることに因って他社の参入を難しくする、ある地域では圧倒的な知名度となるなど様々なメリットがあります。

    このように地域を集中させて物件を買い進めてゆくのは良いことだらけです。

     

    例えばコンビニですが、セブンイレブンなどを思い浮かべると、出店している地域だと、「同じセブンイレブンの店があるのに交差点の向こう側にも見えている。」かと思えば、ちょっと前まで1店もない県があったり。

     

    わたしも業者さんに仕事をお願いする際のポジションの向上や経営上の効率を考えて、出来るだけ物件を集中させるように物件を買い進めておりました。

    その地域が熊本でした。

     

    去年は3件物件を購入したのですが、2件は熊本です。

    去年の3月31日に2件まとめて買ったのですが、なんとわずかその2週間後に熊本大震災が起こりました。

    わずか2週間後に2件とも半壊です。

     

    熊本の物件はすべて被災して一部損壊以上、殆どは半壊、全壊の物件もあります。 熊本で無傷の物件は一つもありませんでした。

    我ながらよく破綻しなかったなと思いました。

     

    そして災害は地震だけではありませんし、災害以外にも様々なリスクが考えられます。

    まあ、そこの判断は人それぞれなのでしょうが、わたしの場合は、経営の効率化よりも自分で引き受けられないリスクは取らない。

     

    そう考えて、去年の3棟目は敢えて、いままでと違った地域に物件を買いました。 次からの物件もある程度分散して購入してゆく予定です。

     

    高収益とか効率、成長のスピードなどを多少犠牲にしても、一発アウト、即退場だけは避けようという判断です。

     

    時間は掛かると思いますが、物件の範囲を広範囲にしていてもそれぞれの地域で数もある状態に持ってゆきたいと思っています。

    | 賃貸経営 | 00:02 | comments(0) | - |
    熊本地震で学んだこと
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      JUGEMテーマ:ビジネス

       

      2016年の熊本地震から既に1年半以上が過ぎました。

      熊本にアパートやマンションを複数持っていたので、かなりの被害を受けてしまいました。

       

      1年半もたった今月、やっと解体が終わる物件があります。

       

      この地震ではかなり考えることがありました。

      去年は、3件の物件を買ったのですが、そのうち2件は熊本です。

       

      去年の3月31日に2件まとめて買ったのですが、なんとわずかその2週間後に熊本大震災が起こりました。

      わずか2週間後に2件とも半壊です。

       

      他にも幾つか熊本には物件を持っており、熊本の物件はすべて被災して一部損壊以上、殆どは半壊、全壊の物件もあります。

      熊本で無傷の物件は一つもありませんでした。

       

      当然、融資を受けて購入していますから、全壊しても借入は返済しなければなりませんし、固定資産税も払わなくてはなりません。

      固定資産税に関しては、支払が猶予されましたが、免除になった訳ではなく結局、何ヶ月か猶予されて、その後は4期分の支払いが短期間に立て続けに払わなくてはなりませんでした。

       

      因みに今月やっと解体が終了した物件は、被害的には半壊でしたが、1年半たった今も建築費などがものすごく高騰しており、なんとか修繕して再生させたかったのですが断念せざるを得ませんでした。

       

      そしてこの物件ですが、オーバーローンで買って、購入後わずか2週間で半壊し、収入を生むこともなくずっとローンや固定資産税などを払い続けています。

       

      そして熊本の他の物件も被災のため多くの修繕が必要となり大変でした。

       

      ところで、地震保険には入っていなかったのかというと、もちろんすべての物件で加入しておりました。

      が、地震保険は仮に全壊したとして、建物の評価の半額の補償となります。 半壊の場合で評価額の半分の半分、つまり25%です。 一部損壊となるともう微々たるものです。

       

      そして被災した物件を修繕しようと思っても、地震なので他の多くの物件も被災しており、当然人件費や資材などは驚くほど高騰しました。

       

      家賃収入は全く入ってこなくなってもローンの支払はなくなる訳ではありません。

       

       

      わたしの場合は、かなりの高利回りの物件ばかりだったので、それでも破綻しなくて済みました。

      一部稼働の物件でも高利回りなので耐えられる、他の高利回りの物件からの収入でカバーできるということです。

       

       

      ですがもしも、最近の普通の利回りの物件を、普通に融資を受けて買っていたとしたらどうなっていたでしょうか?

      もしもギリギリの自己資金で目一杯ローンを組んで物件を買っていたとしたらどうなったでしょうか?

       

      災害は地震だけではありませんし、災害以外にも様々なリスクが考えられます。

       

      つくづく不動産経営というのは用心深くやらないと大変なことになるのだと、身に沁みて考えさせられました。

      | 賃貸経営 | 00:01 | comments(0) | - |
      初めの一歩が踏み出せない
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        JUGEMテーマ:起業

         

        不動産投資を始めたいと思って本を読んだり、人によってはセミナーに参加したり、そしてもちろん物件を探したり、色々とやっているけれどいつまでも物件を買えないという人も多いのではないでしょうか。

         

        なかには何年も買えないまま物件を探し続けているという人もいると思います。

        まあ大抵の人は、何年も経たないうちにいつの間にか物件を探すのをなんとなく止めてしまったり、物件を買う事自体諦める人が多いようですが.

         

        ではなぜ多くの人が、本当は不動産投資をやってみたいと思っているにも関わらず、諦めてしまうのでしょうか?

         

         

        理由はたくさんあると思います。

         

        1.良いと思える完璧な物件が見つからない。

        2.大きな金額で不動産を買うのが怖い。

        3.借金が怖い。

        4.失敗するかも知れない。

        5.素人の自分が不動産屋に行っても相手にされないのではないかとか、騙されるのではないかと思ってしまう。

        6.どうせ大きな金額を借りるのは無理だと思う。(融資を断られるのが怖い) 融資を申込んだことすらないか、せいぜい1,2度も断られたら諦めてしまう。

         

        ちょっと考えただけでざっとこんな感じのことが思い浮かびました。

         

        自分で書き出しながら、気がついたのですが、ここに挙げたことは全て恐怖から来ているものばかりですね。

         

        要するに他のものも4.失敗するかもしれない という恐怖です。

         

        一見、最初に挙げた 1.完璧な物件が見つからない は、違うように思えます。

        ですがこれは失敗を恐れるあまり、現実に存在しないような幻の完璧な物件を探し求めてしまっているのですね。

         

        例えば、失敗しても大したダメージを受けないと思えば、取り敢えずやってみようと言う気になります。

         

        一つ買ったら次が買えなくなるわけではありません。

         

        それほど儲からなくても失敗しないと分かっていれば、数を増やせば良いのだから、儲けが多少少なくても買う気になるでしょう。

        むしろ数を増やさないと儲けが少ないのだからどんどん買う気にもなるはずです。

         

        つまり、「不動産投資を始めるには、恐怖を克服する必要がある」ということみたいですね。

        ではこの恐怖を克服するにはどうすればよいのでしょうか?

         

        他のことはわかりませんが、少なくとも不動産投資の場合の恐怖は、だいたい経験や知識を身につけることで克服出来ます。

         

        自分にとって良い物件かどうか?とか、
        気がつかない問題を抱えている物件かもしれない。
        どれくらい家賃が入るのか?経費はどれくらいかかる?
        修繕費が見当もつかない。

         

        経験は、失敗の経験を沢山する訳にはいかないので難しいと思いますが、経験者に相談もすることができるかもしれませんし、知識不足を補うために、沢山の本を読むとか、セミナーだって良いと思います。

         

        特に書籍は、それこそ1冊千数百円程度で幾らでも売っています。

        その金額だって新品でなく中古で買うとか、図書館を利用する事もできます。

        大して役に立つことは書いていないという人もいますが、全くつまらなさそうな場合でも全く何も得ることがないということは少ないと思います。

         

        1つでも2つでも役に立つことがあれば儲かったと思えば良いのではないでしょか?

         

        実際に得るものは、人生を変えうるものなのです。

        わたしもいまだに、かなりつまらなさそうな本だと思っても出来るだけ新刊が出たら目を通すようにしています。

         

        役に立たない(かも知れない)本が多いようだから読まないですか?

        良い物件は少なそうだから、物件は探さない?

         

        アタリだけを引く方法がない以上、たくさんハズレを引くのが、アタリを引く最も確実な方法です。

         

        結論として、

        不動産投資を始めるには、恐怖を克服する必要がある。

        大抵の恐怖は、経験やその他で学ぶことで消える。

        とにかく学べ。

        | 物件購入 | 01:21 | comments(0) | - |
        不動産購入での鬼の指値について
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          JUGEMテーマ:不動産投資

           

          不動産を買う時に大幅な指値をすることを鬼の指値と言うみたいですね。

           

          因みに指値というのは、1千万円で売りに出ている物件があったとしたら、1千万円ではなく、900万円なら買いますよとか800万円なら買いますよと言うように、こちらの希望価格で買い付けを入れることを言います。

           

          差し詰め、1千万円の売値に半額とかめちゃくちゃ安い指値だったら鬼の指値ということでしょうか。

           

          他の記事でお話したような気もしますが、わたしの持っている物件も、購入の時に売値の半額だとか8割引きだとかで買った物件があります。

           

           

          そこで不動産を買う時の金額というか価格交渉についてお話したいと思います。

           

          売りに出されている不動産には、価格が明示されていると思います。

          この価格は売主さんや業者さんが色々と考えて価格をつけられているものもあれば、『この値段で売れたら良いなあ』とか、『この値段でないと売ることが出来ない』とか様々な理由でそれぞれの価格が設定されています。

           

          ですから、相場よりも高いとか安いという価格はあっても正しい価格とか間違った価格がある訳ではありません。

          なので売出し価格でなければ買えない訳ではありません。

          売値から交渉して安く買えることもあれば、逆に人気が殺到して売値に色を付けてそれよりも高くないと買えない場合だってあります。

          買い手が買う買わないが自由なように、売り手も売る売らないの自由があります。


          なぜそんなことを言っているのかというと、売値からあり得ないような指値をして、激安で買付申込をするスタイルで物件を買われている方がいて、その著書を読んだ方などに表面だけを真似た鬼の指値が流行りました。

           

           

          多分『言うのはタダだし、試しに激安で指値が通ったらラッキー』ということだと思います。

          わたしの場合も、売値の半額とか8割引きとかで買っている物件もあるのですが、もちろん闇雲に指値をしている訳ではありません。

          自分なりの根拠があって、あくまでも結果的に安く買えたということなのです。

          ですから、もちろん普通に満額で買い付けを入れたりもしています。

          『言うだけならタダだしダメ元で』などという発想で無茶な指値をすると、売主さんからキレられたり、業者さんからもまともに相手にされなくなってしまう危険性だってあります。 そんなことになったらもう良い物件は紹介してもらえ無くなります。

          逆の立場になってちょっと考えればわかるのではないでしょうか?

           

          そうなると、『買えればラッキーだけどずっと買えないまま』の人になってしまいますよ。

           

          鬼の指値で買われている、加藤 ひろゆき氏も著書では面白く書かれていますが決して適当な指値はされていないのではないでしょうか?

           

          | 物件購入 | 15:25 | comments(0) | - |
          物件1から 3まで
          0

            JUGEMテーマ:不動産投資

             

            物件1から3まで

             

            物件1から物件3までは、賃貸とかあまり深く考えていた訳でなく、ただ不動産を所有したいという意思で購入していたので具体的に収支や購入価格と評価額といったことはあまり考えていませんでした。

            なので積極的に物件を貸そうという気もありませんでしたし、実際に一度も賃貸に出していない物件もあります。

             

            ただ単純に相場がいくら位でそれをいくらで買ったからお得という感覚でした。

             

            今考えると、賃貸経営とか不動産投資ではなく、お金持ちが使わない別荘を何軒も買って行く感覚に近いのかもしれません。 お金持ちでもないのにバカですね。(笑)


            そんなバカな買い方だったのになんで破綻しなかったのかというと、やっぱり割安に買っていたので、いざとなったら処分できることとか、現金で買ったりとか、資金繰りに余裕があったからだと思います。

             

            特に物件2と3は現金で買ったのですが、もうほとんど憶えていなくて何なんですが、その資金はどうやったのかというと株等の投資だとかネットで稼いだお金だったように思います。
             

            | 物件購入 | 00:09 | comments(0) | - |
            不動産投資はカンタンです
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              JUGEMテーマ:不動産投資

               

              ここ数年、サラリーマン大家さんだとか、片手間で儲かるということで不動産投資が大人気みたいですね。

              「不動産を買うと放ったらかしでも家賃が入って儲かります。」

              そんな感じでしょうか?

               

              実際はどうなのかはわたしにはよくわかりませんけれど、そんな人が多いのは大歓迎です。

              自分としては、不動産を買って家賃を頂いてやって行くのは投資だと思っていません。

              これって経営だと思っています。

               

              現実に、同じ物件でも今までガラガラだった物がオーナーが替わってから満室になったり、その逆ももちろんあります。

              様々な経営努力に因ってある程度収益を増やしたり、経費を削減したりということも可能です。

              これは立派な経営にほかなりません。

              それなのに「不動産を買ったら後は放ったらかし」的なヌルい考えの人が多ければ、それだけ競合が少なく、また競合しても勝ちやすいということです。

               

              つまり不動産の賃貸を本気で経営として取り組んでいる人にとっては努力が報われやすいということではないでしょうか?

              多くのビジネスでは、どんなに頑張ったからと言っても報われるとは限らない厳しい世界です。

              なので、わたしみたいな凡人にとっては、多くの人が不動産投資は、プロに任せておけば安心だと思っている状況はとても有難いのです。

              | 賃貸経営 | 12:08 | comments(0) | - |
              物件2と3
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                JUGEMテーマ:不動産投資

                 

                2番目と3番目に買った不動産は、実はほとんど詳細を覚えていないのですが、アメリカの不動産を買った後に、日本でも探せばかなり安く買えることに気が付きました。

                 

                バブルの頃のイメージが焼き付いていたので、不動産が数百万円で買えるなんて考えもしていなかったのです。

                バブル末期の頃は、福岡の1Rマンションでも1千万円以下の物件はほぼありませんでした。

                東京だと、マンションとか一戸建とか平気で億単位だったように思います。
                物件広告の値段は1桁とか2桁表示です。

                それがバブル崩壊後、いつの間にか想像を絶するくらい安くなっていたのです。

                例えば、銀座の有名な1Rマンションも安いときには数十万円程度で買えるくらいまで下がっていました。


                話をもどして、物件2と3は、現金で買いました。

                しかし、ここでも未だ不動産経営という事をあまり考えていませんでした。

                有りがちなパターンですが、あまり深く考えないで安かったので区分マンションを買ったり、将来会社を大きくして自社ビルにでもしたいなあとかそんな感じで、買った不動産で賃貸収益をあげるとか殆ど考えていなかったのです。

                 

                冗談の様な話なのですが、マンションは管理組合が崩壊。
                繁華街のビルは反社会的な人達に乗っ取られるとか、ビックリする様な理由で挫折してしまうのです。

                 

                それですっかり不動産の熱も冷めてしまい、本格的に不動産に目覚めるのは2012年頃になってしまいました。

                それでやっと不動産を所有したいという憧れから抜け出して、不動産を賃貸して本格的に経営して行こうという考えに至ったのでした。

                ですがその頃にはまた次の問題が、

                | 物件購入 | 01:42 | comments(0) | - |
                初めて買った不動産はアメリカに
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                  JUGEMテーマ:起業

                   

                  本格的に不動産を買って賃貸経営を始めたのは2013年からなのですが、実は初めて不動産を買ったのは2002年、だったと思います。


                  それもアメリカの不動産でした。

                   

                  当時、不動産を買いたいと思ったのですが、やっていたお店もやめて収入も貯蓄もない状態でした。

                  多分、普通だとそんな状態で不動産を買いたいと思っても諦めるのではないかと思います。

                   

                  ですが不動産を買えるのか買えないのかではなく、どうやったら不動産を買えるのかばかり真剣に考えました。

                   

                  お金を持っていなかったので、『借りるしかない。』と考えました。

                   

                  ですが問題は『収入もなく担保もないのに融資を受けるのは無理だろう。』ということです。

                   

                  良いアイディアもなく、ここで全く前に進まない状態が続いていました。 そんな時に一つの転機が訪れました。

                  2000年の末か2001年の初めころではなかったかと思いますが、「金持ち父さん、貧乏父さん」が出版されたのです。 株その他の投資はかなり経験があったので特段目新しい事はなかったのですが、不動産の取引の方法などが日本とは随分違うようなのです。

                   

                  それで興味を持って、何かヒントがつかめるかもしれないと思い、なけなしのお金でキャッシュフローゲーム101と202とキッズをアメリカから取り寄せてみました。

                  当時は日本語版はもちろん、まだゲーム自体日本で売っていませんでした。

                  更にいまのようにネット通販も普及していませんでしたので、アメリカのサイト(ホームページ)に購入したいとメールで連絡して買ったんじゃなかったかと思います。

                   

                  キャッシュフローゲーム自体は特に参考にはならなかったのですが、ちょっと気になったのがゲームの中で買う不動産の金額が、確か2万ドルとか3万ドルといったように、とても安いのです。

                   

                  当時の為替レートだと百数十万とか二百数十万円前後です。

                  ゲームなので遊びやすくするために現実の金額に関係なく遊びやすい非現実的な金額に設定しているのだと思っていました。

                  不動産が2,3百万円で買えるなんてあり得ないと思いこんでいたのです。

                  そんなに安くは買えないだろうと思ったのですが、『ではアメリカの不動産っていったい幾ら位で買えるのだろうか?』そう思った訳です。

                   

                  それで気になってアメリカの不動産物件のサイトを見てみたら、10万ドル程度で普通に一戸建が買えるし、本当に2,3万ドルの物件もいくらでも売りに出されていたのです。

                   

                  本当に驚愕でした。 『こんなに安いのなら自分にも普通に買えるかもしれない。』

                  それで俄然、真剣にアメリカやその他の国の不動産について調べ始めたらノンリコースローン(その頃日本では不動産を買うのにノンリコースローンをやっている銀行は聞いたことがありませんでした)だとか、保証人が要らないだとか、税金だとか、日本の常識とは全く違ってとても魅力的でした。

                   

                  それでついに、無職無収入、保証人なし、担保なし(実際は、買った物件が担保)だったにも関わらず、念願の不動産を買うことが出来ました。

                   

                  一戸建で、確か12万ドル~14万ドルくらいだったと思います。

                   

                  とても素晴らしい物件だったのですが、物件を買うということばかりで買った後の事をあまり考えていませんでした。

                  英語は全く出来ないし、物件は遠すぎるし、などで結局手放してしまいました。

                  それで結局アメリカは魅力的ではあったのですが、日本の物件に戻ることになったのです。

                  | 物件購入 | 22:45 | comments(0) | - |
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