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熊本地震で学んだこと
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    JUGEMテーマ:ビジネス

     

    2016年の熊本地震から既に1年半以上が過ぎました。

    熊本にアパートやマンションを複数持っていたので、かなりの被害を受けてしまいました。

     

    1年半もたった今月、やっと解体が終わる物件があります。

     

    この地震ではかなり考えることがありました。

    去年は、3件の物件を買ったのですが、そのうち2件は熊本です。

     

    去年の3月31日に2件まとめて買ったのですが、なんとわずかその2週間後に熊本大震災が起こりました。

    わずか2週間後に2件とも半壊です。

     

    他にも幾つか熊本には物件を持っており、熊本の物件はすべて被災して一部損壊以上、殆どは半壊、全壊の物件もあります。

    熊本で無傷の物件は一つもありませんでした。

     

    当然、融資を受けて購入していますから、全壊しても借入は返済しなければなりませんし、固定資産税も払わなくてはなりません。

    固定資産税に関しては、支払が猶予されましたが、免除になった訳ではなく結局、何ヶ月か猶予されて、その後は4期分の支払いが短期間に立て続けに払わなくてはなりませんでした。

     

    因みに今月やっと解体が終了した物件は、被害的には半壊でしたが、1年半たった今も建築費などがものすごく高騰しており、なんとか修繕して再生させたかったのですが断念せざるを得ませんでした。

     

    そしてこの物件ですが、オーバーローンで買って、購入後わずか2週間で半壊し、収入を生むこともなくずっとローンや固定資産税などを払い続けています。

     

    そして熊本の他の物件も被災のため多くの修繕が必要となり大変でした。

     

    ところで、地震保険には入っていなかったのかというと、もちろんすべての物件で加入しておりました。

    が、地震保険は仮に全壊したとして、建物の評価の半額の補償となります。 半壊の場合で評価額の半分の半分、つまり25%です。 一部損壊となるともう微々たるものです。

     

    そして被災した物件を修繕しようと思っても、地震なので他の多くの物件も被災しており、当然人件費や資材などは驚くほど高騰しました。

     

    家賃収入は全く入ってこなくなってもローンの支払はなくなる訳ではありません。

     

     

    わたしの場合は、かなりの高利回りの物件ばかりだったので、それでも破綻しなくて済みました。

    一部稼働の物件でも高利回りなので耐えられる、他の高利回りの物件からの収入でカバーできるということです。

     

     

    ですがもしも、最近の普通の利回りの物件を、普通に融資を受けて買っていたとしたらどうなっていたでしょうか?

    もしもギリギリの自己資金で目一杯ローンを組んで物件を買っていたとしたらどうなったでしょうか?

     

    災害は地震だけではありませんし、災害以外にも様々なリスクが考えられます。

     

    つくづく不動産経営というのは用心深くやらないと大変なことになるのだと、身に沁みて考えさせられました。

    | 賃貸経営 | 00:01 | comments(0) | - |
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