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オーバーローンは裏技なのか?
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    かぼちゃの件でも問題になりましたが、アパートなどの事業用不動産を買う時に、一般的には購入金額の何割かは頭金を入れるのが一般的らしいです。

     

    その時々で変わるみたいですが、一般的には購入金額の1割〜3割程度入れるみたいです。

    例えば、1億円の物件があったとして、1割だったら、1千万円の自己資金を入れて残りの9千万円の融資を受けるみたいな感じです。

    実際には、物件を買うのに仲介手数料だとか登記費用だとか取得税とか必要ですので、それと別に1割前後の費用が必要です。

    ということは、この場合は2千万円程度を融資以外で資金の用意しなくてはならないということです。

     

    ですが、多くの人は1千万円だとか2千万円だとか自己資金を用意できる人は多くありません。

     

    なので、例えば物件価格が1億円だったとして、ある銀行では1割の自己資金が必要だったとすると、物件価格が1億2千万円くらいで銀行向けの契約書を作って、1億1千万円近くの融資を受けるわけです。

    こうすると銀行向けでは、1千万円程度の頭金を入れて、諸経費を賄った上で残りの1億1千万円の融資を受けるような体裁になりますが、本当は1億円の物件を買うわけですので、全く自己資金を入れていないのに全額を融資してもらうことになります。

     

    もちろんこれは2重に契約書を作って銀行を騙して融資を受けるので違法行為です。

     

    ちなみにオーバーローンというのは、物件価格全額と諸経費の分を合わせた額の融資で、

    物件価格全額の融資はフルローンといいます。

     

    では、フルローンやオーバーローンが違法や裏技を使わないと融資を受けられないのかというとそんなことは全くありません。

    現に私の場合は、ほぼ全てオーバーローンで物件を購入しています。(なので1割とか3割というのは、経験したことが無いので伝聞です。 すみません。)

     

    無理に自己資金を入れなくても、万が一の時にでも銀行が債権を回収できることを示せればオーバーローンでも融資を受けることが出来るのではないかと思います。

     

    ではどうやってそれを示すことが出来るのかというと、豊富な資金を示すことが出来るとか、銀行の評価よりも圧倒的に安い価格で物件を買うことではないかと思います。

    豊富な自己資金を示すなんて簡単には出来ないので、銀行の評価よりも圧倒的に安く物件を買うことが重要なのではないかと思います。

     

    なので、私の場合は、自分自身では積算価格は重視しないのですが、銀行から融資を受けるために、銀行の判断基準の一つである積算価格よりも安く買うことを重視しています。

    私が買うのは築古物件ばかりなので、建物価格ゼロとし、土地値以下。

    土地は取引相場ではなく路線価よりも如何に安く買うかを購入の基準にしています。

     

    不動産はよほどとんでもない物件でなければ、安く買うことさえ出来れば、失敗はしなくて済むのではないかと思います。

    逆にどんなに良い物件でも、高く買いすぎるとロックセンタービルの様に失敗してしまう事になりかねません。

     

    それに、無理に最初から高い物件を狙わなければ、自己資金もなんとかなるのではないでしょうか?

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 融資 | 21:00 | comments(0) | - |
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