CALENDAR
S M T W T F S
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      
<< March 2019 >>
ARCHIVES
CATEGORIES
RECOMMEND
MOBILE
qrcode
<< 専業大家さんは普段何をしているのか? | main | 区分所有のマンション投資はアリかナシか? >>
無職でもアパートの融資が出た
0

    不動産を買いたいなあと思ってはいたけれど、未だ物件が買えていなかった頃、とても不安だったことの一つに融資の事がありました。

     

    不動産を買って行くには融資は絶対に外せません。

    今回は、初めて融資で物件を買った時のことについてお話したいと思います。

    (正確には、初めて融資を受けた物件はアメリカの物件だったので、全然参考にならなさそうですので、賃貸経営を始めるために買った物件として最初)

     

    そのころ不動産を買って賃貸経営を始めたいとは強く思っていたのですが、自分の様な者が銀行からは融資なんて受けられないのだろうと思っていました。

    自営業で確定申告はしていましたが、税金をあまり払いたくないので経費を一杯使って、申告は万年赤字みたいな感じです。

    資産もありません。(それ以前の物件はもう手放していましたので)

     

    その上、あろうことか、かなり没頭する性質なので、事実上それまでやっていた仕事は全てやめてしまい物件探しに専念することにしてしまったのです。

    つまり、不動産購入の融資を受けようというのに、無職になってしまったのです。

     

    その頃 融資に関して知識がほぼ全くない状態とはいえ、ありえない選択ですね。

     

    ずっと赤字申告だったのでどのみち銀行は融資してくれないだろうという風に考えたのでした。

    本当は融資の事を考えたら、ここは仕事は継続させたままで、さらに無駄な経費は切り詰めて少しでも黒字になるようにするべきでした。

    無知というのは恐ろしいですね。(笑)

     

    そのような状況だったのですが、結果としては融資を受けてアパートを買うことが出来ました。

     

     

     

     

    ではどうやって融資を受けたのかというと、銀行ではなく、

     

    日本政策金融公庫 から融資を受けました。

     

    知らない方もいるかも知れませんので説明しておくと、政策金融公庫は政府系の金融機関で、銀行と違って預金業務などはやっていません。

    また民間の銀行などでは融資してくれない様な新規開業資金や小規模事業者などにも比較的積極的に融資を行うそうです。

    ただ、同じ公庫でも支店や担当者によってかなり判断が異なるみたいですが。

     

     

    実際のところはなぜ融資を受けられたのか訊けた訳ではないので自分の個人的な予想なのですが、

     

     

    公庫で融資を申し込むのに、詳細を書く申込用紙があるのですが、それと別に事業計画書だとか物件の資料(登記簿とか業者さんからもらう資料だけでなく、物件について現状だとか問題点、改善点だとか)など相当詳しく作って持ってゆきました。

     

    面談では、どうやって収益を得て経営してゆくのか、つまりきちんと返済して行けるのかを聞かれると思います。

    (公庫では、担保があればもちろん良いのでしょうが、事業計画をかなり重視すると聞いたことがあります。)

     

     

    あと、物件自体がとにかく猛烈に安く買えた(指値して8割引き程度)ので、当然土地値よりも遥かに安い価格です。

    担保余力もかなりあったのも大きかったのかもしれません。

     

    実際、オーバーローン(物件価格+仲介手数料などの購入諸経費)どころか更にリフォーム費用全額+αで借り入れることが出来ました。

     

    なので物件を買った途端に、資金が増えてしまいました。(笑)

    更に数十万程度でしたが、敷金預かり分も引き継ぎますのでその分も入ってきました。

     

    また、リフォームは自分で行うので、業者発注のようにいっぺんに資金は出て行きません。

    少しずつ資材を買いながらリフォームして行くので、融資を受けたリフォーム予算を未だ全然使い切らない内に、家賃収入が入り始めます。

     

    購入前から入居している入居者さんの家賃が、購入と同時に入り始めますが、リフォームも1部屋済んだら入居募集して、次の部屋のリフォームをしながらまた新しい入居者さんの分の家賃も入ってくるようになります。

    これも資金繰りにかなり貢献しました。

     

    もちろん、ゆっくりリフォームして空室が多くても、激安で非常に高い利回りで物件を買っているので、返済も全く問題なく回ります。

     

     

    こんな感じで、物件を買い進めて行きましたので、築古再生系にしては資金繰りはかなり楽だったと思います。

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 融資 | 20:04 | comments(0) | - |
    コメント
    コメントする