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初心者が取り組みやすい築古再生は?
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    築古の不動産を再生させてゆく手法で、初心者が取り組みやすいのは、戸建てか木造の小規模アパート辺りではないかと思います。

     

    まず木造だと、かなり壊れていてもなんとかなりやすく、問題の箇所の発見も簡単です。

     

    これが、RC造とかだと、水漏れなどがあっても、問題の箇所を特定するために見当をつけてコンクリを削って、見つからなければまた別の場所をとやっていると、水漏れ自体の修繕よりもかなりの費用がかかってしまいます。

     

    また木造で柱の一部が腐っていたりしても、問題の箇所を切り取って、新しい木材で補強するというのも結構簡単にできたりします。

     

    なにより木造のアパートや戸建ては比較的安い金額から物件を買うことが出来ます。

    将来的に解体のことを考えた場合も、木造ならば、解体費用も安く済むので、物件の再生に失敗したり、建物が古くなりすぎて取り壊さなくてはならなくなった場合も、更地にして処分がしやすいのです。

     

    初心者が最初から高額な物件を買ってしまって、失敗したら挽回するのは容易なことではありません。

    小額の物件であれば、失敗しても致命傷を追わずに撤退できますし、再挑戦も可能でしょう。

     

    少ない家賃の物件に時間を掛けてゆくのは、目標まで到達するのに気が遠くなりそうになるかもしれません。

    ですが、最初の物件は小さくても次はもうちょっと上、そしてその次はもっと上というように、リスクを抑えていてもどんどん加速させてゆくことも可能です。

     

     

    では、木造の築古物件を再生させるとして、初心者は戸建てとアパートではどちらが良いのでしょうか?

     

    あくまでもわたしの少ない経験上でのイメージなのですが、

    戸建てだとアパートなどに比べればそもそも1戸当たりの面積がかなり広いのが普通なので修繕箇所が範囲も広く多岐にわたり、再生までに時間もお金も結構掛かります。

    時間が長引けば、途中で資金が尽きたり、精神的にも途中で嫌になって挫折してしまう事にもなりかねません。

     

     

    一方、アパートでは間取りも同じ部屋なので、特にDIYでやる場合は、1戸目を完成させれば、後は同じ間取りなので順次同じようにやれば良いのでやりやすいと思います。

     

    それに完成させた部屋から順次募集をかけて埋めてゆけば資金的にも、何より精神的に楽だと思います。

    また入居状況を見ながら後の部屋のリフォーム内容を変更してゆくこともできます。

     

    そして規模を拡大させてゆくことを考えても、戸建てよりもアパートなどの方がずっとスピードは早いと思います。

     

    ここまで言うと、戸建てよりもアパートの方が断然良さそうです。

     

    が、多分 多くの地域では、アパートと違って戸建ては圧倒的に供給が少ないので客付けがかなり楽です。

    更に、入居後は、大抵のことは入居者さん自身でやって貰えることが多いので、ほぼ何もやることがありません。

     

    アパートだと雑草対策だとかかなり大変ですが、戸建てだと庭の手入れは入居者さんがやってくれます。

    『共用等の電灯が切れてます』とか『ゴミが〜』とか結構あったりします。

    こういった事が戸建てではほぼないので、自主管理にしていても楽勝です。

     

    また、入居期間もアパートよりも圧倒的に長くなりやすいでしょう。

    戸建てだと収納もたくさんとれますので、段々と荷物も増えてゆくでしょう。

    そうなると、引っ越したくても戸建てよりも狭いアパートに引っ越すのは難しいでしょう。

    なので引っ越すにしても次も戸建てという事になると思いますが、戸建て自体供給が少ないの言ったとおりです。

     

    また将来的に売却を考えた場合、アパートは、購入するのは自分と同じような投資家が対象者となりますが、戸建の場合は、賃貸用よりもむしろ自宅として探している人に売ることになると思います。

     

    投資家は、儲かるかどうか、利回りがどうかですので、安く買うことがとても重要ですが、自宅を買う時にはたとえ投資家であったとしても多分、欲しいかどうか、買えるかどうかが重要です。

     

    賃貸用物件の売却と、自宅用物件のどちらが高く売りやすいかは明白でしょう。

     

    このように見てゆくと、どちらが良いか悪いかというよりも、

    今の自分にはどちらが向いているのか、どちらがやりたいのかという判断になるのではないでしょうか?

     

     

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 不動産投資 | 12:34 | comments(0) | - |
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