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不動産投資で爆死しないためには
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    ここ数年、不動産投資が普通のサラリーマンの人などにも人気みたいですね。

    物件の価格が騰ってしまって、良さそうな物件を買うのもなかなか大変です。

     

    中でもRC1棟ものとかは大変人気で利回りが低すぎるものばかりです。

     

    これはRCは融資期間が長く取りやすいし、表面利回りが低くても現在の超低金利で融資を受ければ、

    表面利回りが低くても、超低金利の利息との差額を考えれば手許にはお金が残るという考えがあります。

     

    わかりやすくするために、かなり大雑把に簡略化して言えば、表面利回り10%で買って、融資が6%だと差額は、4%。

    表面利回り7%しかなくても、融資が1%なら、むしろ差額は6%にもなる!

    といった感じです。

     

    もちろん元本の返済も有るので、出来るだけ長期で返済できれば月々の返済額が少なくなり手許に残るお金は大きくなります。

     

    例えば12000万円借りて10年返済ならば毎月の元本返済分は100万円。(元金均等の場合)

    これが、同じ12000万円を借りても20年返済ならば毎月の元本返済分は50万円、30年返済なら33.4万円で済みます。

     

    表面利回り10%の物件だったとして、家賃が毎月100万円(満額で)入ってきます!

     

    が、先程の10年返済100万円なら、家賃が満額入ってきても元本返済分だけで100万円ですから、利息やら税金やら運営経費やらで真っ赤っ赤です。

    では表面利回り7%で30年返済1%だったとすると、毎月の家賃が70万円で元本返済33.4万+利払い10万円なので26.6万円手許に残る計算になります。

    もちろんここから更に、固定資産税やら運営経費を払ったりしてもっと減りますが。

     

     

    では、フルローンやオーバーローンで物件が買えたとして、差し引き手許にいくらかお金が残る計算が立ったとします。

     

    あなただったらその物件を買いますか?

     

    ちょっと長くなったので続きます。

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 不動産投資 | 22:52 | comments(0) | - |
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