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不動産の出口戦略
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    不動産を買う時に最近よく聞くのが、出口戦略とか出口を考えて買いなさいと言った様なことです。

     

    大切なことなんでしょうが、一昔前までは不動産を買うのに出口と言ったことを聞いたことがありませんでした。
    まあ、昔はそもそも不動産を買って家賃収入で稼ごうなんて人はほぼ居なかったような気がします。


    『不動産は騰がるもの。 だからより値上がりしそうな物件を買って高く売る。』という発想だから、まあそれが出口ということになるんでしょうかね。

     

    ですがわたしの場合、出口とか考えて物件を買うことは殆どありません。

    不動産は賃料を得るための装置みたいなものだと考えていて、あまり資産性と言ったことに重きをおいていません。

     

     

    不動産投資とは言っても、実際には不動産経営です。

    これを他の商売で考えてみたらどうでしょうか?

    例えば、「脱サラしてラーメン屋さんを開きたい。」とか「雑貨屋さんを始めたい」とかではどうでしょうか?

     

    小さなお店を始めようと思っても開業資金は1,2千万円くらいは普通にかかります。

    ほとんどの人には大金です。


    設備や商品その他様々なものにお金を掛けて、会計上は何年か掛けて償却してゆきます。
    でも、お店が潰れたりしてしまうと、未償却の資産は帳簿上は価値はあるかもしれませんけれど、大抵は殆どゴミです。
    借りたお店も退去するときにはこれまたお金を掛けて元に戻して退去しなければなりません。

    お店を出す人は普通、沢山お金を使うのは資産価値を上げるとか、撤退の時に高く売却できるなんて考えてお金を出してる訳ではありません。
    お店を出して如何に売上をあげるか、利益を伸ばせるか、使った費用はどれくらいで回収できるか、そんなことを考えてお金を使います。


    わたしは不動産を買うときにもそんな感じで買うことにしています。
    賃料どれ位で出資分を回収できるのか? 儲けが出るのか?
    つまり出資分全額を賃料で回収する計画でやってます。

    なので、それでやってゆくためにはかなり安く買わないとやって行けません。
    ただ、そういう物件は、買うときには大抵普通の人があまり欲しがらないような物件になることも多いのですが。(笑)

    それでも、結果的にはかなり安く買う上に、その物件を自分で経営して行くために問題を解決しますので、問題の解決された物件は、大抵は処分するときにも損を出さないで済むと思います。

     

    これから商売を始めようと言う時に、どう辞めるかを考えて始める人はいないんじゃないでしょうか?

    お店でなくとも何らかの事業を始めようと言う時に出口云々はないと思います。

     

    儲かるならずっと続けるし、儲からなければ撤退するだけです。

     

    あ、出口戦略とは違いますが、失敗した時に如何に撤退するか? 失敗した時にどんなダメージが予想されるのか?

    そしてその対策は?

    失敗したときにも致命傷を負わないようにするというのはどんな商売でもとても大切です。

     

    これから初めて不動産投資をしようという人が、いきなり億単位の物件を目一杯融資を受けて買う。 物件を買ったあとは手元資金は殆なし‥

    恐ろしすぎます.

     

    だいたい、出口を考えたところで、短期売買ならいいざ知らず、10年、20年どころか数年先にどうなっているのかなんて誰にも分かりません。 予想は出来ても、あくまで予想です。

     

    今と同じ様な状況かもしれないし、なにかが起こって状況が激変しているかもしれません。

     

    例えば、バブルと言われた時代、1989年の12月末まで、株は騰がって『殆どの人は、さあ年明けもガンガン行くぞ!』みたいな人が大半だったのではないでしょうか? ところが実際は年明けから暴落の始まりです。

     

    リーマンショックの時だって、まさかリーマンブラザーズが救済されないなんて『ありえねー!』

     

    震災で建物の多くが被害にあって、いきなり過剰気味だった賃貸市場が一転不足して困るなんて、震災前にわかろうはずもありません。

     

    将来の不動産価格なんて誰にもわかりません。

     

    不動産の賃貸経営に、どうなるのかわからない売却益を当て込むのはまともな経営とは言えないと思います。

     

     

    あ、もちろん不動産が資産性がないと言っているのではありません。

     

    大体、稼ぐという目的と価値を保つという目的をごっちゃにして考えるから判断を誤ってしまうのではないでしょうか?

    お金を稼ぎたいのか? それとも お金を目減りさせないために他のものに換えておきたいのでしょうか?
     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 賃貸経営 | 03:55 | comments(0) | - |
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