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今は不動産を買うべきではないのか
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    自宅などの実需で不動産を買うのならば、いま不動産が高いとか安いとかに関係なく、『自宅が欲しいから』とか、『必要だから』といった理由で不動産を買うことは普通だと思います。

     

    ですが、いわゆる不動産投資では、何のために不動産を買うのかと言うと、結局儲けるために不動産を買うわけです。

    なので、物件価格が騰がって利回りが低すぎるとか、今後値下がりしそうだとか、そういった要素が重要なのは当然です。

     

    では、現在はどうなのでしょうか?

     

    確かに不動産情報サイトなどを眺めてみると、数年前からすると目を疑うような低い利回りの物件もよく見ます。

     

    『そんなに低い利回りの物件買ってどうするんだろう?』 と思わなくもありません。

     

    まあ、不動産投資と言っても人それぞれで、賃料収入狙い(インカムゲイン)だけが不動産投資ではありませんから、値上がりを見込んで転売目的(キャピタルゲイン)だとか、節税だとか資産の保全とかいろいろ目的はあると思います。

     

    なので一概には言えませんが、現在の日本では不動産投資というと不労所得(実際は事業だと思いますが)、家賃収入をメインに考えている人が多いと思います。

    ですので賃貸収入を得るために不動産を買うということで考えた場合はどうでしょうか?

     

    大事なのは実質利回りだとか、イールドギャップがどうのと言っても、大本の表面利回りがどんどん低くなれば、不利になることは間違いありません。

     

    イールドギャップで言うならば、例えば、表面利回り8%の物件を融資の金利4.5%で買ったとすると8%-4.5%なので、差は3.5%。

    ところが表面利回り6%の物件でも1%の金利なら差は5%です。

     

    しかし現実に物件がどんどん騰がって行くから融資の金利が下がるというわけではありませんから、物件が騰がって利回りが下がるのは間違いなくマイナスの要素です。

     

    では、物件が安くなるのを待つのか?

     

    わたしの場合は、全くその様な風には考えていません。

     

    理由はいくつかありますが、不動産の価格と融資には密接な関係があって、不動産の価格が高いときには融資は受けやすいのですが、不動産の価格が安いときには大体は融資が厳しくなっています。

     

    ですので、不動産が下落した時に現金でバンバン物件を買える人は別ですが、大抵の人は融資を受けて不動産を買うと思いますので、どんなに物件が安くても融資が出ずに物件が買えなくては仕方ありません。

     

    また、融資の問題がなくても、では物件はいつ安く買えるようになるんでしょうか?

    1年後?5年後?それとも10年後?

    いろいろ予想は出来ても実際にどうなるのかは誰にもわからないと思います。

    わかったとしても、どれほど待つことが出来ますか?

    誰でも時間には限りがあります。

     

    なので多少利益が減ったとしても、もしも儲かるのならば待っている必要は無いのではないでしょうか?

    実際、早く始めればそれだけ有利になるのではないでしょうか?

     

     

    もちろん儲からなければ(損するのであれば)不動産を買うべきではないでしょう。

     

    現実には儲かる物件がとても減ってきているのは事実だと思います。

    ただ手をこまねいて待っているのではなく、良い物件を手に入れるためにより努力は必要になってくるかもしれません。

     

    わたしの場合も、数年前にパスした物件でも、『あ~、あの時買っておけば良かった』という物件もあります。

    では現在は物件を買えていないのかというとそう言うことはなく、難易度は上がりましたが、当時と変わらない自分の基準で現在も買えています。

     

     

    ⚫ 不動産が安くなったときには、だいたい融資が厳しい。

    ⚫ 時間は限られており、早く始めるほど有利。

    ⚫ (前よりも)利益が減ったとしても、(許容範囲で)儲かるのならばそれで良し。

    ⚫ 努力や工夫などで儲かるようにして物件を買う

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 物件購入 | 17:35 | comments(0) | - |
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