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不動産投資で爆死しないためには2
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    前回、「不動産投資で爆死しないためには」で12000万円の物件があって終始計算してみたらやって行けそうだという計算が立ったけど、融資も受けられるとして、あなたなら物件買いますか?

    というお話しました。

     

     

    表面利回りが幾らだからとか、ローンがフルローンだからとか、そういった諸条件は別にして、大きい物件はだいたいそれに応じて何かあったときの費用も巨額になります。

    雨漏りして屋上防水やりかえとか、エレベータ壊れたとか、火事や地震で建物が壊れたとか、物件内で事件や事故があったとか、賃貸経営をしているとどんな事が起こるかわかりません。

     

    そのときにカバーできるでしょうか?

     

    人それぞれではありますが、最初に買う物件が、1200万円の物件だったら、最悪何かあったときに損失を補填できるかもしてませんが、12000万円だったら大丈夫でしょうか?

     

    そんななさそうなことを考えててもいつまで経っても不動産投資を始めることが出来ない。と思うかもしれません。

    ですが、「熊本地震で学んだこと」でお話したように、わたしは実際に物件を2棟まとめて買って、わずか2週間後に地震で壊れました。 買ったばかりの物件だけでなく既に持っていた物件も地震でかなりの被害を受けました。

     

    もちろん地震保険には入っていましたが、地震保険では全壊しても建物の半額分までしか保険金は支払われません。

    更に物件を買うときには、普通はほぼ土地も一緒に買って融資を受けていると思います。 建物が壊れて収入を失っても土地と建物の分のローンは残ります。

     

    もちろん、そんな地震や家事などはそうそうは起きないかもしれません。

    ですが、予想外の修繕や空室などは普通に起こります。

    事故や事件が起きて、そのことを敬遠して同じ建物の他の入居者が去ってゆくということもあり得ます。

     

    実際、収入よりも支出が大幅に上回る事態はよく起こると思います。 特に物件を買ってしばらくはそうなりがちです。

     

     

    こんなことを言っていると不動産投資なんて出来ないじゃないか!なんて言われそうですがもちろんそんな事はありません。

     

     

    ではどうすすれば良いのでしょうか?

     

    初心者ほど、一発大逆転というか、即あがりを狙って、身の丈を超えた物件を狙う人が多い様に思います。

    ですが、うまく行けば良いのですが、悪い場合は即終了ということになりかねません。

     

    なので、最初の1件目は、最悪を考えて、たとえ全額失ったとしてもなんとか給料や貯蓄などで返済して行ける程度の物件を買うようにします。

     

    こんなことを言うと、それじゃいつまで立っても大きく稼げないような気がするかもしれませんが、実際には全くそんなことはありません。

     

    もしも最悪の事態があっても何とかなる事を考えて、1棟目の物件を1000万円で買ったとします。 

    (物件から全く収入がなくなっても給料をやりくりするなどして、なんとかローンも返済して行ける金額は人それぞれだと思うので、あくまでも金額は例です。自分の場合はどれくらいかを充分に考えておく必要があります。)

     

    しばらく物件を運営して大体の修繕なども終わり、空室も全部埋めることが出来たとします。

     

    そうしたら次の物件を買うときには、

    新しく買う物件と、既に持っている物件が全部一度に最悪の事態になることはほぼ考えにくいので、

    なにか起こったとしても、最初に買った物件の収入と給料を当てにできるのでもうちょっと背伸びして1000万円〜2000万円の物件まで狙えるかもしれません。

     

    更に次は2000万円〜4000万円程度の物件まで狙えるかもしれません。

     

    初期の段階では、一つの物件のインパクトが大きいのですが、物件が増えてくれば1つの物件の割合が相対的に下がってきますのでより経営が安定してくると思います。

     

    長く掛かるような印象かもしれませんが、3年から5年程度順調にやって行ければ物件もそれなりに増えて、買える物件の上限も大きくなっているはずです。


     

    この様なことからわかってもらえると思いますが、不動産投資で最もリスクが大きいのが最初の1棟で、ある程度物件を増やすまでの期間はかなり用心が必要であることがわかってもらえると思います。

     

    物件を増やしてゆく過程で、一つ辺りの物件のインパクトが全体の20%以下に抑えればいざという時でもかなり安心できると思います。

     

     

    つまり、リスクの大きい期間を短くするためには出来るだけ短期間で物件を増やしてゆくことが重要です。

     

    ですが、短期間に物件を買い進めてゆくと資金がショートする可能性が大きくなります。

     

    ですので、資金繰りを充分に考えつつ、短期間に規模の拡大も図ってゆくバランスが必要です。

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

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