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区分所有のマンション投資はアリかナシか?
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    今回は、区分所有のマンションについて、ちょっと考えてみたいと思います。

     

    区分所有の物件をメインに投資されている人も多いようですし、人それぞれやり方も、条件も違いますので、良いとか悪いと言う話ではありません。

    あくまでも私の場合、区分所有のマンションは賃貸物件としてアリかナシかでいうと、私の場合では基本ナシというおはなしです。

     

     

    不動産を最初に買おうと思った頃は、実はわたしも区分所有のマンションで物件探しをしていました。

    なんで区分だったかというと、不動産を買うにはやはり他より安かったので単純に手が届きそうかな?という理由が一つ。

    それからもしも売却するとなったら売りやすそうかなというのと、物件の価格が相場と比べて高いのか安いのかわかりやすい。

     

    こんな感じですが、これは逆にデメリットにもなるわけですね。

     

     

    物件が安く買えて手を出しやすいのは良いのですが、区分のマンションであれば、売買にしろ賃貸にしろ他の部屋がいくらかわかりやすいので、相場よりも安く買うのが難しくなります。

    貸すのもどんなにお金をかけてリフォームしても他の部屋よりも大きく家賃を高くするのは難しいでしょう。

     

    同じマンションの同じ様な間取りであればどうしても価格を比較されてしまうのは仕方がないことだと思います。

    もちろん、戸建てやアパートでも相場というものはありますが、区分のマンションほどははっきりと比較は出来ませんので、そこは大きなチャンスがあると思います。

     

     

    例えると、区分がメーカー商品を仕入れて売る小売で、1棟物だとメーカー販売はちょっと大げさかも知れませんがOEM販売くらいのイメージでしょうか?

    もちろん小売店だと仕入れる商品は自分で選べますから、自由に仕入れられるわけではない不動産と同列には言えないのですが.

     

     

    でも経営努力で改善する余地があまりなく、面白みに欠ける気がするのです。

     

     

    そして最大のデメリットは、リフォームが自由に出来ない。

    専有部分に関しても制約がありますし、共用部分では、自分ひとりでは全くどうにもなりませんので、無駄な工事なら未だマシかも知れませんが、必要だと思っていても、出来ない可能性もあるわけですね。

    緊急に必要だとしても、高額の費用がかかり修繕積立金が不足する場合は、必ず反対する人が出てきて工事ができないとか。

     

     

    それから、管理費と修繕積立金の無駄。

    もちろん自分で一棟物を持っていても管理費は掛かりますし修繕も発生しますが、多分大体において割高な費用を払う場合が多いと思います。

    修繕積立金も本当に積み立てられて適正な工事に使われるのならば良いのですが、大体は積み立てられる修繕積立金の金額に見合うように、必要もないかつ適正でない金額で工事を行い続けることになるのではないでしょうか?

    予めどれくらいの金額がいただけるのかわかっているので、業者からすると美味しい定期収入みたいなもので、必要もない工事をどんどんやるところも少なくないようです。

    また、ひどいところになると、積み立ててあるはずの修繕積立金を使い込んでしまっている管理会社などもあって、時々表面化して問題になったりします。

     

    また修繕費の予算などは自分で1棟持っていればある程度資金的なものや税金的な問題でのタイミングなども調整できますが、区分であれば、全くその余地はなく、たとえ空室であっても確実に毎月払い続けなくてはいけませんので、結構痛いのではないでしょうか?

     

     

    あ、あと空室について、アパート等であれば、いきなりゼロはないけれど、区分であればゼロか100かであるからリスクが大きいといった意見もあるみたいですが、これはちょっと違うと思います。

     

    例えば(2000万円4戸の)アパートと500万円の区分マンション1戸で、アパートであれば退去が1戸出ても3/4で75%だけれども、区分マンションで1戸退去になれば、0/1で一挙に0%になってしまうという理屈です。

    この場合は、2000万円4戸のアパートと500万円区分マンション*4戸といった感じで論じるべきではないでしょうか?

     

    そもそも区分と1棟物の問題ではなく、戸数の問題だと思うのです。

     

     

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 不動産投資 | 15:59 | comments(0) | - |
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