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畳を自分で処分する
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    DIYで和室を洋室化するお話をしたので思い出したのですが、その際にある意味一番困るのが畳の処分かも知れません。

     

    普通に使っていると全く想像できないかも知れませんが畳ってかなり重いのです。

    畳1枚でだいたい30キロくらいあります。

    6帖の部屋だと180キロくらい、8帖で240キロくらいになってしまいます。

     

     

    で、DIY初心者の頃に、業者さんに頼んで処分する費用を節約する方法を考えました。

     

    畳は基本、ワラで出来ています。

    つまり、大きさはとても大きいのでそのままでは粗大ごみなのですが、『小さく切れば燃えるゴミで捨てることが出来るじゃないか!』ということです。

     

    実際に切れば、畳1枚につき、大きいゴミ袋2,3枚程度に入ってしまいます。 これだと畳一枚の処分費用は、有料のゴミ袋で100円程度で済んでしまいます♪

     

     

    ではどうやって切るのか?

     

    やったことはないのですが、大型のカッターナイフでも切れるかも知れません。 何しろワラですから。

    が、実行するまでもなくとてつもなく大変そうです。

     

    で考えたのが、和室を洋室化する時に使った丸ノコです。

    これならあっという間に切れそうです。

     

    が、実際にやってみたらとんでもなかったです。

    畳の中にはナイロンで出来た太い糸がたくさん入っています。(入っていないのもあるのかも知れませんが。)

     

    丸ノコで畳を切っていると、すぐにナイロンの糸が絡まってしまうのです。

    絡まる度に、電源を元から切って絡まった糸を外して、場合によっては丸ノコの歯から取り外さなくては行けなくなったりしました。

    切っている時間より、ほぼ糸を外している時間がメチャメチャ掛かります。

    更に、何枚か切っている内に丸ノコが焼き切れて壊れてしまいました‥

     

    もうこうなれば意地です。

     

    なんとか畳を切る為に、わざわざチェーンソーを購入しました。

     

    で、畳をチェーンソーで切ろうとすると、モウモウとした凄まじい粉塵を撒き散らす事になりました。

    住宅密集地であれば、近所迷惑間違いなしです。

    本人も、防塵マスクと、危険防止のゴーグルではなく防塵仕様のゴーグルも必須です。

     

    こちらもイメージと違ってかなり重労働でした‥

     

     

    畳を自分で切って処分するというのは、とにかく重労働で時間がかかり全く割に合いませんでした。

     

    *丸ノコやチェーンソーはとても危険な道具なので取扱は慎重に。

     

     

    畳を切らなくても、軽トラなどでゴミの処分場に持って行けば、一般の人でも持ち込むことが出来ます。

    持ち込みであれば、粗大ごみとか言う括りではなく、重量で料金が決まりますので格安です。

     

     

    ただ、最初に言ったように畳はとても重いので、枚数が多ければ数百キロの重量の荷物の積み下ろしになってしまいます。

     

     

     

    結局、普通に業者さんに処分をお願いしておけばよかった、という結論でした。

     

    費用は業者さんによってかなり開きがあるみたいで、一番安かった業者さんは、1枚300円で処分していただけました。

    多分1枚1千円〜2千円というのが一般的なようです。

     

    あ、お庭とか広いお宅であったり、畑などがあれば、畳はワラで出来ていますので、土をかけて放置していればワラが分解されて土に帰るそうなので一番安い方法かも知れません。

     

     

     

    JUGEMテーマ:リフォーム

    | リフォーム | 18:55 | comments(0) | - |
    DIYで和室を洋室化する
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      この頃は、DIYが人気らしく自宅とか賃貸物件のリフォームなどを、業者さんに頼まないで自力でやってしまおうという人も増えてきているようですね。

       

      かく言う私もアパートなど、結構自分でDIYリフォームしています。

      その中で、業者さんに頼むと結構高いけれど、自分でやってしまえば驚くほど簡単というものもありますし、逆に断然プロに任せたほうが良かったというものもあります。

       

      で、今回は古いアパートなどを買ったら必須とも言える、和室の洋風化についてお話したいと思います。

       

      古いアパートやマンションを買うと大抵和室があります。

      個人的には畳の部屋は好きなのですが、入居希望者さんにはあまり評判が良くないようです。

       

      なので畳の和室を、フローリングなどの洋風の部屋にすることが多いのですが、これ大家さんもメリットがあります。

      畳だと入退去の度に表替えとかしないといけませんが、これを一旦フローリングに張り替えてしまえば、入退去の度に張り替える必要はなくなります。(ちなみに、畳の表替えの費用は、賃貸物件用の安い畳表で1枚2千円から4千円程度だと思います。)

      傷が付くのは、大抵は入居者さんの過失である場合が多いです。

       

      なので、畳であれば入居者さんか大家さんのどちらかが、入退去の度に負担しなくてはならなかった費用が以降、掛からなくなります。

       

      築古アパートなどでも和室の洋風化はぜひやった方がよいリフォームです。

       

      和室を洋風化するというとかなり大掛かりな感じですがDIY自体はそれほど難易度は高くないと思います。

       

       

      和室を洋風化するためのポイントは3ヶ所あります。

      1.畳をフローリングにする

      2.板壁や砂壁などを、壁紙等にする

      3.板張りなどの天井を壁紙などにする

       

      1の畳をフローリングに張り替えないで洋風化は無いと思います。

       

       一般的なのは合板のフローリングかクッションフロアに張り替えるのが多いと思いますが、他にもフロアタイル、カーペット、無垢のフローリングなどもあります。

       

       実際に、畳を剥がして張り替えるとなると、畳の厚さは普通5センチ以上ありますので、そのまま床材を張ると、その分大きな段差が出来てしまいます。

       普通のフローリング材は厚さが12ミリくらいだと思いますので、畳の時より4センチ以上低くなってしまいます。

       なので下地などで高さの調整も必要になってきます。

       

       私の場合は、せっかくなので下地の高さを上げるついでに断熱材を入れるようにしています。

       

       

      2の壁は、古い和室だと手で触ると砂みたいなのだとか、繊維くずみたいなのがポロポロと落ちる感じなものや、木目のプリント合板の場合もあります。

      これを洋風の壁紙に張り替えるか、ペンキで塗装をする場合もあります。

      また、和室でも洋室でも結構使えるのですが、珪藻土や漆喰で仕上げるというのもあります。

       

      ただ、きちんとやろうと思うと、和室の壁は真壁で洋室の壁は大壁というのが一般的で、壁の作りがちょっと違っています。

       

      これもまた、私の場合ですが、もともとが古い物件が多いので、大壁に直さず、下地のみ調整で仕上げることが多いです。

       

       

      3の天井ですが、なれるまではこれが3つの中で一番大変でしたけれど、一旦なれてしまえば特別難しくは無いように思います。

      ただ、手を上にあげて、上を向いたままの作業は長時間だとかなり辛いです。

       

      天井は場合によってはそのままイケる場合も多いです。

      また、リフォームする場合も天井自体は張り替えないで壁紙か塗装で仕上げることが多いです。

       

       

      見た目のインパクトでは1→2→3 となりますが、リフォーム作業の順番は 3→2→1 となります。

      リフォーム作業の順番は上から先に最後が下が基本です。

       

       

      そして、リフォーム費用ですが、DIYでやると、

      畳からフローリングなどに張り替える場合、仕上材によって全く変わってきますので仕上材別で、下地までの材料費が1帖当たり断熱材を入れても2,3千円程度だと思います。

      ですので6帖とか8帖程度の部屋だと2万円前後です。

       

      仕上げ材は 一番安いのがクッションフロアで、合板フローリング、フロアタイル、無垢フローリングといった感じになると思います。

      無垢材は幅があり過ぎるので除外して、仕上材6帖分で1万〜3万円くらいではないでしょうか?

       

      なので、人件費のかからないDIYでやれば、6帖だと3万円から5万円程度。

      断熱材を省いて、仕上材も安いクッションフロアを使うなどすれば、2万円以下も可能です。

       

      6帖とか8帖の部屋を畳から合板フローリングに張り替えるのを、業者さんに頼めば、(頼んだこと無いのでおおよその予想ですが)多分10万円前後でやってもらえるのではないでしょうか?

       

      今回は、和室の洋風化、特に床についてでした。

       

       

      あ、タイトルには和室を洋室化すると書きましたが、本文中は、洋風化すると言っています。

      これについては、なんかちょっと迷いがあって、畳を木の板のフローリングにしたら洋室になるのか?というのがありまして、よくよく考えたら、床が板張りの和室だっていくらでもあります。

      だいたい、ずっと昔の日本の家屋は畳は高級品で、畳を敷いていない方がむしろ普通だった訳ですし、珪藻土の壁だって和室でも洋室でも使えます。

      そのうえ、日本の洋室と言っている部屋とアメリカなんかの部屋はやっぱり違います。

      なので、微妙な表現ですが、和室の洋風化としてみました。

       

       

      JUGEMテーマ:リフォーム

      | リフォーム | 17:53 | comments(0) | - |
      凄い塗装業者
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        今回は、私の遭遇した凄い塗装業者についてお話したいと思います。

         

        ある日差しも暖かくなり始めた季節のことでした。

        新しく買った物件の屋根がかなり傷んでいたので、自分で屋根塗装をやっていた時のことです。

         

        ちょうどお隣の家も偶然ほぼ同じくらいのタイミングで屋根の塗装に業者が入っていました。

         

        お隣は普通の戸建で屋根はセメント瓦でした。

         

        屋根というものは、地上から眺めると結構きれいに見えても実際に屋根に登っってみると、瓦と瓦の間に泥が溜まっていたり苔が生えていたり、陽当りが悪い側だと藻が一面に生えていたりします。

         

        なので、塗装の手順を大まかに言うと、高圧洗浄をして汚れを落としてから、シーラーを塗って、中塗り、上塗りという感じで塗ってゆくのです。

        シーラーというのは、下地が塗料を吸い込みやすいものにそのまま塗料を塗ろうとすると、塗料をどんどん吸い込んでしまうので大量に塗料が必要になってしまいます。

        なので最初にシーラーを塗っておいて吸い込みを防ぐ役目があります。

        そして塗料の密着性を高める、つまり中塗りや上塗りの塗料を剥がれにくくするという役目があります。

         

        何日も屋根に上がって作業していたのですが、お隣の業者は職人さん2人なのですが、いつもだべってばかりいるようで一向に作業をやっている様子は見えません。(ちなみにお隣は空き家です)

         

        私の方は一人でやっているので結構時間がかかっているのですが、終盤に差し掛かったころお隣にも突然動きがありました。

        なんと、いきなり中塗りだか上塗りを始めたのです!

        お隣の屋根は、こちらの屋根から見ても、屋根一面が緑っぽくて藻が生えているのがわかります。

        それなのに洗浄をすることなく、シーラーも塗らず、藻や苔の上からいきなりペンキを塗っているのです。

        『すげー』

         

        お隣は、一気に屋根塗装が終わってしまいました。

         

        よくわかりませんが、何日もダベっていたのは、それなりに工期が掛かったように見せる工作なのでしょうか?

         

        数日後、大家さんらしきおじいさんが、ピカピカに仕上がった屋根を見にやってこられていました。

        仕上がりに満足されたのか、ニコニコとされて帰って行かれました。

         

         

        当然ながらペンキを塗ってしまえば、洗浄してあるかどうかとか、シーラー塗ってるかどうかなんて、パット見てわかるはずもありません。

        ましてや地上から屋根を見上げた位で気がつくはずも無いでしょう。

         

        ですが、まともな耐久性が期待できるはずもありません。

        何年も経たないうちに塗装はボロボロになることでしょう。

         

        つくづく恐ろしい業界だなあと思わずにはいられませんでした。

         

         

         

        JUGEMテーマ:不動産投資

        | リフォーム | 19:00 | comments(0) | - |
        オーバーローンは裏技なのか?
        0

          かぼちゃの件でも問題になりましたが、アパートなどの事業用不動産を買う時に、一般的には購入金額の何割かは頭金を入れるのが一般的らしいです。

           

          その時々で変わるみたいですが、一般的には購入金額の1割〜3割程度入れるみたいです。

          例えば、1億円の物件があったとして、1割だったら、1千万円の自己資金を入れて残りの9千万円の融資を受けるみたいな感じです。

          実際には、物件を買うのに仲介手数料だとか登記費用だとか取得税とか必要ですので、それと別に1割前後の費用が必要です。

          ということは、この場合は2千万円程度を融資以外で資金の用意しなくてはならないということです。

           

          ですが、多くの人は1千万円だとか2千万円だとか自己資金を用意できる人は多くありません。

           

          なので、例えば物件価格が1億円だったとして、ある銀行では1割の自己資金が必要だったとすると、物件価格が1億2千万円くらいで銀行向けの契約書を作って、1億1千万円近くの融資を受けるわけです。

          こうすると銀行向けでは、1千万円程度の頭金を入れて、諸経費を賄った上で残りの1億1千万円の融資を受けるような体裁になりますが、本当は1億円の物件を買うわけですので、全く自己資金を入れていないのに全額を融資してもらうことになります。

           

          もちろんこれは2重に契約書を作って銀行を騙して融資を受けるので違法行為です。

           

          ちなみにオーバーローンというのは、物件価格全額と諸経費の分を合わせた額の融資で、

          物件価格全額の融資はフルローンといいます。

           

          では、フルローンやオーバーローンが違法や裏技を使わないと融資を受けられないのかというとそんなことは全くありません。

          現に私の場合は、ほぼ全てオーバーローンで物件を購入しています。(なので1割とか3割というのは、経験したことが無いので伝聞です。 すみません。)

           

          無理に自己資金を入れなくても、万が一の時にでも銀行が債権を回収できることを示せればオーバーローンでも融資を受けることが出来るのではないかと思います。

           

          ではどうやってそれを示すことが出来るのかというと、豊富な資金を示すことが出来るとか、銀行の評価よりも圧倒的に安い価格で物件を買うことではないかと思います。

          豊富な自己資金を示すなんて簡単には出来ないので、銀行の評価よりも圧倒的に安く物件を買うことが重要なのではないかと思います。

           

          なので、私の場合は、自分自身では積算価格は重視しないのですが、銀行から融資を受けるために、銀行の判断基準の一つである積算価格よりも安く買うことを重視しています。

          私が買うのは築古物件ばかりなので、建物価格ゼロとし、土地値以下。

          土地は取引相場ではなく路線価よりも如何に安く買うかを購入の基準にしています。

           

          不動産はよほどとんでもない物件でなければ、安く買うことさえ出来れば、失敗はしなくて済むのではないかと思います。

          逆にどんなに良い物件でも、高く買いすぎるとロックセンタービルの様に失敗してしまう事になりかねません。

           

          それに、無理に最初から高い物件を狙わなければ、自己資金もなんとかなるのではないでしょうか?

           

           

           

          JUGEMテーマ:不動産投資

          | 融資 | 21:00 | comments(0) | - |
          区分所有のマンション投資はアリかナシか?
          0

            今回は、区分所有のマンションについて、ちょっと考えてみたいと思います。

             

            区分所有の物件をメインに投資されている人も多いようですし、人それぞれやり方も、条件も違いますので、良いとか悪いと言う話ではありません。

            あくまでも私の場合、区分所有のマンションは賃貸物件としてアリかナシかでいうと、私の場合では基本ナシというおはなしです。

             

             

            不動産を最初に買おうと思った頃は、実はわたしも区分所有のマンションで物件探しをしていました。

            なんで区分だったかというと、不動産を買うにはやはり他より安かったので単純に手が届きそうかな?という理由が一つ。

            それからもしも売却するとなったら売りやすそうかなというのと、物件の価格が相場と比べて高いのか安いのかわかりやすい。

             

            こんな感じですが、これは逆にデメリットにもなるわけですね。

             

             

            物件が安く買えて手を出しやすいのは良いのですが、区分のマンションであれば、売買にしろ賃貸にしろ他の部屋がいくらかわかりやすいので、相場よりも安く買うのが難しくなります。

            貸すのもどんなにお金をかけてリフォームしても他の部屋よりも大きく家賃を高くするのは難しいでしょう。

             

            同じマンションの同じ様な間取りであればどうしても価格を比較されてしまうのは仕方がないことだと思います。

            もちろん、戸建てやアパートでも相場というものはありますが、区分のマンションほどははっきりと比較は出来ませんので、そこは大きなチャンスがあると思います。

             

             

            例えると、区分がメーカー商品を仕入れて売る小売で、1棟物だとメーカー販売はちょっと大げさかも知れませんがOEM販売くらいのイメージでしょうか?

            もちろん小売店だと仕入れる商品は自分で選べますから、自由に仕入れられるわけではない不動産と同列には言えないのですが.

             

             

            でも経営努力で改善する余地があまりなく、面白みに欠ける気がするのです。

             

             

            そして最大のデメリットは、リフォームが自由に出来ない。

            専有部分に関しても制約がありますし、共用部分では、自分ひとりでは全くどうにもなりませんので、無駄な工事なら未だマシかも知れませんが、必要だと思っていても、出来ない可能性もあるわけですね。

            緊急に必要だとしても、高額の費用がかかり修繕積立金が不足する場合は、必ず反対する人が出てきて工事ができないとか。

             

             

            それから、管理費と修繕積立金の無駄。

            もちろん自分で一棟物を持っていても管理費は掛かりますし修繕も発生しますが、多分大体において割高な費用を払う場合が多いと思います。

            修繕積立金も本当に積み立てられて適正な工事に使われるのならば良いのですが、大体は積み立てられる修繕積立金の金額に見合うように、必要もないかつ適正でない金額で工事を行い続けることになるのではないでしょうか?

            予めどれくらいの金額がいただけるのかわかっているので、業者からすると美味しい定期収入みたいなもので、必要もない工事をどんどんやるところも少なくないようです。

            また、ひどいところになると、積み立ててあるはずの修繕積立金を使い込んでしまっている管理会社などもあって、時々表面化して問題になったりします。

             

            また修繕費の予算などは自分で1棟持っていればある程度資金的なものや税金的な問題でのタイミングなども調整できますが、区分であれば、全くその余地はなく、たとえ空室であっても確実に毎月払い続けなくてはいけませんので、結構痛いのではないでしょうか?

             

             

            あ、あと空室について、アパート等であれば、いきなりゼロはないけれど、区分であればゼロか100かであるからリスクが大きいといった意見もあるみたいですが、これはちょっと違うと思います。

             

            例えば(2000万円4戸の)アパートと500万円の区分マンション1戸で、アパートであれば退去が1戸出ても3/4で75%だけれども、区分マンションで1戸退去になれば、0/1で一挙に0%になってしまうという理屈です。

            この場合は、2000万円4戸のアパートと500万円区分マンション*4戸といった感じで論じるべきではないでしょうか?

             

            そもそも区分と1棟物の問題ではなく、戸数の問題だと思うのです。

             

             

             

             

            JUGEMテーマ:不動産投資

            | 不動産投資 | 15:59 | comments(0) | - |
            無職でもアパートの融資が出た
            0

              不動産を買いたいなあと思ってはいたけれど、未だ物件が買えていなかった頃、とても不安だったことの一つに融資の事がありました。

               

              不動産を買って行くには融資は絶対に外せません。

              今回は、初めて融資で物件を買った時のことについてお話したいと思います。

              (正確には、初めて融資を受けた物件はアメリカの物件だったので、全然参考にならなさそうですので、賃貸経営を始めるために買った物件として最初)

               

              そのころ不動産を買って賃貸経営を始めたいとは強く思っていたのですが、自分の様な者が銀行からは融資なんて受けられないのだろうと思っていました。

              自営業で確定申告はしていましたが、税金をあまり払いたくないので経費を一杯使って、申告は万年赤字みたいな感じです。

              資産もありません。(それ以前の物件はもう手放していましたので)

               

              その上、あろうことか、かなり没頭する性質なので、事実上それまでやっていた仕事は全てやめてしまい物件探しに専念することにしてしまったのです。

              つまり、不動産購入の融資を受けようというのに、無職になってしまったのです。

               

              その頃 融資に関して知識がほぼ全くない状態とはいえ、ありえない選択ですね。

               

              ずっと赤字申告だったのでどのみち銀行は融資してくれないだろうという風に考えたのでした。

              本当は融資の事を考えたら、ここは仕事は継続させたままで、さらに無駄な経費は切り詰めて少しでも黒字になるようにするべきでした。

              無知というのは恐ろしいですね。(笑)

               

              そのような状況だったのですが、結果としては融資を受けてアパートを買うことが出来ました。

               

               

               

               

              ではどうやって融資を受けたのかというと、銀行ではなく、

               

              日本政策金融公庫 から融資を受けました。

               

              知らない方もいるかも知れませんので説明しておくと、政策金融公庫は政府系の金融機関で、銀行と違って預金業務などはやっていません。

              また民間の銀行などでは融資してくれない様な新規開業資金や小規模事業者などにも比較的積極的に融資を行うそうです。

              ただ、同じ公庫でも支店や担当者によってかなり判断が異なるみたいですが。

               

               

              実際のところはなぜ融資を受けられたのか訊けた訳ではないので自分の個人的な予想なのですが、

               

               

              公庫で融資を申し込むのに、詳細を書く申込用紙があるのですが、それと別に事業計画書だとか物件の資料(登記簿とか業者さんからもらう資料だけでなく、物件について現状だとか問題点、改善点だとか)など相当詳しく作って持ってゆきました。

               

              面談では、どうやって収益を得て経営してゆくのか、つまりきちんと返済して行けるのかを聞かれると思います。

              (公庫では、担保があればもちろん良いのでしょうが、事業計画をかなり重視すると聞いたことがあります。)

               

               

              あと、物件自体がとにかく猛烈に安く買えた(指値して8割引き程度)ので、当然土地値よりも遥かに安い価格です。

              担保余力もかなりあったのも大きかったのかもしれません。

               

              実際、オーバーローン(物件価格+仲介手数料などの購入諸経費)どころか更にリフォーム費用全額+αで借り入れることが出来ました。

               

              なので物件を買った途端に、資金が増えてしまいました。(笑)

              更に数十万程度でしたが、敷金預かり分も引き継ぎますのでその分も入ってきました。

               

              また、リフォームは自分で行うので、業者発注のようにいっぺんに資金は出て行きません。

              少しずつ資材を買いながらリフォームして行くので、融資を受けたリフォーム予算を未だ全然使い切らない内に、家賃収入が入り始めます。

               

              購入前から入居している入居者さんの家賃が、購入と同時に入り始めますが、リフォームも1部屋済んだら入居募集して、次の部屋のリフォームをしながらまた新しい入居者さんの分の家賃も入ってくるようになります。

              これも資金繰りにかなり貢献しました。

               

              もちろん、ゆっくりリフォームして空室が多くても、激安で非常に高い利回りで物件を買っているので、返済も全く問題なく回ります。

               

               

              こんな感じで、物件を買い進めて行きましたので、築古再生系にしては資金繰りはかなり楽だったと思います。

               

               

               

              JUGEMテーマ:不動産投資

              | 融資 | 20:04 | comments(0) | - |
              専業大家さんは普段何をしているのか?
              0

                わたしの場合は、1棟目から不動産賃貸業でやってゆこうと思っていたので、専業大家さんということになるのでしょうか?

                少しずつではありますが、段々物件も増えてきてそれなりのかたちに成って来たような気がします。

                 

                これから不動産投資を始めたい人の中には、『大家さんって普段どんなことをやっているのだろうか?』と思っている人も少なくないのではないでしょうか?

                 

                わたしの場合は、築古物件を自力で再生させるやり方で物件を増やすのが主なスタイルです。

                基本的に、物件は管理会社に管理をお願いしていますが、一部自主管理の物件もあります。

                これは別に、管理会社へ払う費用を節約したい訳でなく、現場感覚を失わないようにというか、物件全部を管理会社任せだと段々と市場のニーズとズレてくるのではないかという考えからです。

                ですので、管理会社に委託している物件でも、自分で出向いて色々やったりしています。

                 

                逆に入居中の部屋に関しては、大家さんがあれこれ関わってくるのを好まない入居者さんもいますので、自分でやれば簡単かつ安上がりだとわかっていても、出来るだけ業者さんにお任せするようにしています。

                 

                築古物件というと不具合が頻繁に起こって、なんだか大変そうなイメージがあると思いますが、実際には殆ど手を取られることは無いような気がします。

                 

                物件を再生させて、新しく入居者さんが入ると、入居直後に不具合がちょこちょこあったりしますが、それが落ち着くと後はめったにすることはなくなってしまいます。

                 

                ご存知の通り、不動産賃貸業は、その殆どの業務を外部にお任せすることが出来ます。

                もちろん、費用は掛かりますが。

                 

                (築古を圧倒的に安く買って安く再生しているので、経営的にかなりゆとりが生まれます。

                ですので多少高い費用で外注しても経営的にかなり余裕があるのではないでしょうか?

                 

                これが新築とか築浅人気物件を低い利回りで買って長期返済であれば、利が薄いので、わずかの空室増加やめったに起こらないかも知れないけれど、もしも起こったときの突発的な事態に対応するにも余裕が無いような気がします。

                 

                圧倒的に安く買って安く再生させているので、たとえ全空で物件を買って、1年や2年空室のままでも、資金的に困ることはありません。 但し、そのような事態になったとしたら経営的にはマズいですが‥)

                 

                 

                もちろん持っている物件が数百戸、数千戸と絶対数が増えてくれば何だかんだ仕事は増えてくるのでしょうが‥

                 

                では普段何をやっているのかというと、

                 

                わたしの場合は、築古物件を自力で再生させながら物件を増やしていっています。

                なので、ひたすら再生作業をやって、作業が終わったら入居募集関係でちょっと動いて、並行して次の物件探しと購入の準備というパターンです。

                 

                なので仕事の殆どは、リフォーム作業と物件を買うためにやるあれこれです。

                 

                で、ふと思ったのですが、『自分のように自力でリフォームやらない人は何をやってるのだろう?』

                自分の中では、自力リフォームやらなければ、仕事の大半はなくなります。

                 

                更に『その上、物件もたくさん持ってるから新しく物件買わなくていい人はなにかする仕事あるんだろうか?』

                これまた、リフォームも物件取得もやらなければ、仕事のほぼ全てなくなる気がします。

                 

                世の中では、自分でリフォームする大家さんの方が圧倒的にレアです。

                現状に満足していて物件を特に増やしていない大家さんも多いのでは無いでしょうか?

                 

                残念ながらわたしは大家の会みたいなのには入ってませんし、他の大家さんの知り合いも余りいません。

                知り合いの地主系の大家さんは、いつもゴルフしているみたいです。(笑)

                なので「世間一般の専業大家さんは普段何をしているのか?」というのは、自分の疑問なのでした。

                 

                わたしの場合は、自力リフォームもやらなくなって、規模も拡大してきたら、他のビジネス始めるような気がします。

                ですが、いまのところ、とても楽しく不動産賃貸業というお仕事をやっています。

                 

                 

                JUGEMテーマ:不動産投資 、ビジネス

                 

                | 賃貸経営 | 21:40 | comments(0) | - |
                初心者が取り組みやすい築古再生は?
                0

                  築古の不動産を再生させてゆく手法で、初心者が取り組みやすいのは、戸建てか木造の小規模アパート辺りではないかと思います。

                   

                  まず木造だと、かなり壊れていてもなんとかなりやすく、問題の箇所の発見も簡単です。

                   

                  これが、RC造とかだと、水漏れなどがあっても、問題の箇所を特定するために見当をつけてコンクリを削って、見つからなければまた別の場所をとやっていると、水漏れ自体の修繕よりもかなりの費用がかかってしまいます。

                   

                  また木造で柱の一部が腐っていたりしても、問題の箇所を切り取って、新しい木材で補強するというのも結構簡単にできたりします。

                   

                  なにより木造のアパートや戸建ては比較的安い金額から物件を買うことが出来ます。

                  将来的に解体のことを考えた場合も、木造ならば、解体費用も安く済むので、物件の再生に失敗したり、建物が古くなりすぎて取り壊さなくてはならなくなった場合も、更地にして処分がしやすいのです。

                   

                  初心者が最初から高額な物件を買ってしまって、失敗したら挽回するのは容易なことではありません。

                  小額の物件であれば、失敗しても致命傷を追わずに撤退できますし、再挑戦も可能でしょう。

                   

                  少ない家賃の物件に時間を掛けてゆくのは、目標まで到達するのに気が遠くなりそうになるかもしれません。

                  ですが、最初の物件は小さくても次はもうちょっと上、そしてその次はもっと上というように、リスクを抑えていてもどんどん加速させてゆくことも可能です。

                   

                   

                  では、木造の築古物件を再生させるとして、初心者は戸建てとアパートではどちらが良いのでしょうか?

                   

                  あくまでもわたしの少ない経験上でのイメージなのですが、

                  戸建てだとアパートなどに比べればそもそも1戸当たりの面積がかなり広いのが普通なので修繕箇所が範囲も広く多岐にわたり、再生までに時間もお金も結構掛かります。

                  時間が長引けば、途中で資金が尽きたり、精神的にも途中で嫌になって挫折してしまう事にもなりかねません。

                   

                   

                  一方、アパートでは間取りも同じ部屋なので、特にDIYでやる場合は、1戸目を完成させれば、後は同じ間取りなので順次同じようにやれば良いのでやりやすいと思います。

                   

                  それに完成させた部屋から順次募集をかけて埋めてゆけば資金的にも、何より精神的に楽だと思います。

                  また入居状況を見ながら後の部屋のリフォーム内容を変更してゆくこともできます。

                   

                  そして規模を拡大させてゆくことを考えても、戸建てよりもアパートなどの方がずっとスピードは早いと思います。

                   

                  ここまで言うと、戸建てよりもアパートの方が断然良さそうです。

                   

                  が、多分 多くの地域では、アパートと違って戸建ては圧倒的に供給が少ないので客付けがかなり楽です。

                  更に、入居後は、大抵のことは入居者さん自身でやって貰えることが多いので、ほぼ何もやることがありません。

                   

                  アパートだと雑草対策だとかかなり大変ですが、戸建てだと庭の手入れは入居者さんがやってくれます。

                  『共用等の電灯が切れてます』とか『ゴミが〜』とか結構あったりします。

                  こういった事が戸建てではほぼないので、自主管理にしていても楽勝です。

                   

                  また、入居期間もアパートよりも圧倒的に長くなりやすいでしょう。

                  戸建てだと収納もたくさんとれますので、段々と荷物も増えてゆくでしょう。

                  そうなると、引っ越したくても戸建てよりも狭いアパートに引っ越すのは難しいでしょう。

                  なので引っ越すにしても次も戸建てという事になると思いますが、戸建て自体供給が少ないの言ったとおりです。

                   

                  また将来的に売却を考えた場合、アパートは、購入するのは自分と同じような投資家が対象者となりますが、戸建の場合は、賃貸用よりもむしろ自宅として探している人に売ることになると思います。

                   

                  投資家は、儲かるかどうか、利回りがどうかですので、安く買うことがとても重要ですが、自宅を買う時にはたとえ投資家であったとしても多分、欲しいかどうか、買えるかどうかが重要です。

                   

                  賃貸用物件の売却と、自宅用物件のどちらが高く売りやすいかは明白でしょう。

                   

                  このように見てゆくと、どちらが良いか悪いかというよりも、

                  今の自分にはどちらが向いているのか、どちらがやりたいのかという判断になるのではないでしょうか?

                   

                   

                   

                   

                   

                  JUGEMテーマ:不動産投資

                  | 不動産投資 | 12:34 | comments(0) | - |
                  驚異の利回り140% アパート
                  0

                    ここ数年の目標として、年間に2〜3棟の物件を買いたいと思っています。

                    ですが、あくまでも物件を増やすのが目的ではないので、自分の条件に合う物件を見つけるのがなかなかに難しくて、思うように物件が増やせていません。

                     

                    今年は下手をすると年初に1棟買っただけで終わってしまうのかな. なんて思っていたのですが、久しぶりに物件を買えました。

                     

                    希望しているよりも小ぶりのアパートだったのですが、まあ仕方なしです。

                    なんで小さい物件を希望していないかというと効率の問題なので、もちろん効率は多少悪くてもないよりあった方が断然良いのは言うまでもありません。

                     

                    で、今回驚異的なのがその利回りです。

                    なんと利回りが140%超えです!

                    単純に、物件価格と家賃ということで考えたら、物件の購入価格なんて数ヶ月で取り戻せてしまいます。

                     

                    多分、あまり人気のない地域に一戸建を激安で買うと、表面利回りは、かなり高い利回りになったりすることもあるようですが、リフォーム費用を含めるとつまらない利回りになってしまったというオチも多いようです。

                     

                    ですが、今回はアパートです。 そして取得費用やら修繕費など全て含めてもかなりの利回りが期待できそうです。

                    我ながらよく買えたなと思っています。 土地値から考えてもちょっとあり得なさそうな激安価格です。

                     

                    よくそんなに安い物件が、あったなと思われたのではないかと思いますが、もちろんそんなに凄い物件が出ているのはわたしも見たことがありません。

                    ではなぜそんな安い値段だったのかというと、指値したからです。

                    元値の数分の一の価格です。 即転売しても普通に利益が出る買値です。(もちろんそんなことはしませんが)

                     

                     

                    最近は、物件価格が騰ってしまって、なかなか良い物件が買えないと言われていますが、実際そのとおりだと思います。

                    ですが、そこで諦めてしまっては先はなくなってしまいます。

                     

                    当然ただ安く買えれば良いはずはなく、自分なりの成算が必要ですし、闇雲に激安で指値しても上手くは行かないでしょう。

                     

                    ですが、諦めず、自分なりの勝ちパターンを確立させる努力を続けてゆけば、成果につながってゆくはずです。

                    (具体的に書いてしまうと、いろいろとまずいので、詳細が書けずすみません。)

                     

                     

                    JUGEMテーマ:不動産投資

                    | 物件購入 | 22:52 | comments(0) | - |
                    不動産差し上げます
                    0

                      『不動産タダで貰って下さい』

                      もし、あなたがそう言われたらどうしますか?

                       

                      不動産というと価値があるもの、資産。 普通はそんなイメージだと思います。

                      では実際にはどうかというと、必ずしもそうではありません。

                       

                      実は、ここ数日で4件、実際にタダで要りませんか? というお話が有りました。

                      たまにタダでも良いから要りませんかというお話があるのですが、こんなに立て続けは初めてです。

                      いったいどうなっているのでしょうか?

                       

                      いろいろと差し障りが出るといけないで、かなりぼかしてお話しなければならないのが申し訳ないです。

                       

                      きっととんでもない僻地に違いないと思われるかもしれませんが、4件のうち1件は別荘なのでそれなりなのですが、あとは場所自体は聞けば結構ビックリするような場所で、評価額もそれなりに出ます。

                       

                      実はただにもかかわらず、引き受けるかどうか迷っています。

                      修繕してでも賃貸に出せるのならば良いのですが、例えば、別荘は賃貸は難しいでしょうし、貸し別荘的なのも近くで管理できるのならば有りかもしれませんが、片手間には難しそうです。

                      更地だと、私の場合だとわざわざ手間暇とコストをかけて新築してやるくらいなら、普通に築古を買った方がずっと儲かります。

                      月極駐車場とかも都会とか住宅密集地なら良いかもしれませんが、駐車料金の割に、更地だと固定資産税とか高いんですよね‥

                       

                       

                      日本の不動産は、手に入れると登録免許税と不動産取得税で税金の2重取りされるのもかなりひどい話なのですが、固定資産税.

                      誰も引き取りたがらないような不動産でも、固定資産税が高かったりします。

                       

                      特に都会と違って地方だと、建前では実際の価格より安いはずの評価額が、実際の取引価格よりかなり高い評価額だったりすることも珍しくありません。

                      そんなに高く評価するんだったら(かつ相場の7割程度とか言うんだったら)その値段で引き取って下さいって言いたくなります。

                       

                      なんでそんなことになるのかというと、地方では固定資産税は、税収のかなりの割合を占めるのだそうです。

                      なので出来るだけ高く評価したいのでしょうね。

                       

                      で勝手に高く評価して高い税金を取り立てるという仕組みです。

                       

                      一旦、誰も欲しがらない様な物件を持ってしまうと、物納することも許してもらえませんので、永遠に返し終わることのない借金(固定資産税)を背負い込むようなものなのですね。

                      で、その金額もある意味言い値なので、だんだん支払いが軽くなるどころか、場合によって土地の値段が下がっているのに値上げされたりしてしまいます。

                       

                       

                      使いみちのあまりない不動産でもそれに見合ってコストも少なければ、欲しい人も出てくると思うのですが、物件に見合わない維持費や流動化を妨げる費用、この辺りも結局は地方を疲弊させる一因になっている気がします。

                       

                       

                       

                      JUGEMテーマ:夢のマイホーム計画

                      | 資産 | 22:29 | comments(0) | - |
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