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不動産投資で爆死しないためには2
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    前回、「不動産投資で爆死しないためには」で12000万円の物件があって終始計算してみたらやって行けそうだという計算が立ったけど、融資も受けられるとして、あなたなら物件買いますか?

    というお話しました。

     

     

    表面利回りが幾らだからとか、ローンがフルローンだからとか、そういった諸条件は別にして、大きい物件はだいたいそれに応じて何かあったときの費用も巨額になります。

    雨漏りして屋上防水やりかえとか、エレベータ壊れたとか、火事や地震で建物が壊れたとか、物件内で事件や事故があったとか、賃貸経営をしているとどんな事が起こるかわかりません。

     

    そのときにカバーできるでしょうか?

     

    人それぞれではありますが、最初に買う物件が、1200万円の物件だったら、最悪何かあったときに損失を補填できるかもしてませんが、12000万円だったら大丈夫でしょうか?

     

    そんななさそうなことを考えててもいつまで経っても不動産投資を始めることが出来ない。と思うかもしれません。

    ですが、「熊本地震で学んだこと」でお話したように、わたしは実際に物件を2棟まとめて買って、わずか2週間後に地震で壊れました。 買ったばかりの物件だけでなく既に持っていた物件も地震でかなりの被害を受けました。

     

    もちろん地震保険には入っていましたが、地震保険では全壊しても建物の半額分までしか保険金は支払われません。

    更に物件を買うときには、普通はほぼ土地も一緒に買って融資を受けていると思います。 建物が壊れて収入を失っても土地と建物の分のローンは残ります。

     

    もちろん、そんな地震や家事などはそうそうは起きないかもしれません。

    ですが、予想外の修繕や空室などは普通に起こります。

    事故や事件が起きて、そのことを敬遠して同じ建物の他の入居者が去ってゆくということもあり得ます。

     

    実際、収入よりも支出が大幅に上回る事態はよく起こると思います。 特に物件を買ってしばらくはそうなりがちです。

     

     

    こんなことを言っていると不動産投資なんて出来ないじゃないか!なんて言われそうですがもちろんそんな事はありません。

     

     

    ではどうすすれば良いのでしょうか?

     

    初心者ほど、一発大逆転というか、即あがりを狙って、身の丈を超えた物件を狙う人が多い様に思います。

    ですが、うまく行けば良いのですが、悪い場合は即終了ということになりかねません。

     

    なので、最初の1件目は、最悪を考えて、たとえ全額失ったとしてもなんとか給料や貯蓄などで返済して行ける程度の物件を買うようにします。

     

    こんなことを言うと、それじゃいつまで立っても大きく稼げないような気がするかもしれませんが、実際には全くそんなことはありません。

     

    もしも最悪の事態があっても何とかなる事を考えて、1棟目の物件を1000万円で買ったとします。 

    (物件から全く収入がなくなっても給料をやりくりするなどして、なんとかローンも返済して行ける金額は人それぞれだと思うので、あくまでも金額は例です。自分の場合はどれくらいかを充分に考えておく必要があります。)

     

    しばらく物件を運営して大体の修繕なども終わり、空室も全部埋めることが出来たとします。

     

    そうしたら次の物件を買うときには、

    新しく買う物件と、既に持っている物件が全部一度に最悪の事態になることはほぼ考えにくいので、

    なにか起こったとしても、最初に買った物件の収入と給料を当てにできるのでもうちょっと背伸びして1000万円〜2000万円の物件まで狙えるかもしれません。

     

    更に次は2000万円〜4000万円程度の物件まで狙えるかもしれません。

     

    初期の段階では、一つの物件のインパクトが大きいのですが、物件が増えてくれば1つの物件の割合が相対的に下がってきますのでより経営が安定してくると思います。

     

    長く掛かるような印象かもしれませんが、3年から5年程度順調にやって行ければ物件もそれなりに増えて、買える物件の上限も大きくなっているはずです。


     

    この様なことからわかってもらえると思いますが、不動産投資で最もリスクが大きいのが最初の1棟で、ある程度物件を増やすまでの期間はかなり用心が必要であることがわかってもらえると思います。

     

    物件を増やしてゆく過程で、一つ辺りの物件のインパクトが全体の20%以下に抑えればいざという時でもかなり安心できると思います。

     

     

    つまり、リスクの大きい期間を短くするためには出来るだけ短期間で物件を増やしてゆくことが重要です。

     

    ですが、短期間に物件を買い進めてゆくと資金がショートする可能性が大きくなります。

     

    ですので、資金繰りを充分に考えつつ、短期間に規模の拡大も図ってゆくバランスが必要です。

     

     

    JUGEMテーマ:不動産投資

    | 不動産投資 | 18:00 | comments(0) | - |
    不動産投資で爆死しないためには
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      ここ数年、不動産投資が普通のサラリーマンの人などにも人気みたいですね。

      物件の価格が騰ってしまって、良さそうな物件を買うのもなかなか大変です。

       

      中でもRC1棟ものとかは大変人気で利回りが低すぎるものばかりです。

       

      これはRCは融資期間が長く取りやすいし、表面利回りが低くても現在の超低金利で融資を受ければ、

      表面利回りが低くても、超低金利の利息との差額を考えれば手許にはお金が残るという考えがあります。

       

      わかりやすくするために、かなり大雑把に簡略化して言えば、表面利回り10%で買って、融資が6%だと差額は、4%。

      表面利回り7%しかなくても、融資が1%なら、むしろ差額は6%にもなる!

      といった感じです。

       

      もちろん元本の返済も有るので、出来るだけ長期で返済できれば月々の返済額が少なくなり手許に残るお金は大きくなります。

       

      例えば12000万円借りて10年返済ならば毎月の元本返済分は100万円。(元金均等の場合)

      これが、同じ12000万円を借りても20年返済ならば毎月の元本返済分は50万円、30年返済なら33.4万円で済みます。

       

      表面利回り10%の物件だったとして、家賃が毎月100万円(満額で)入ってきます!

       

      が、先程の10年返済100万円なら、家賃が満額入ってきても元本返済分だけで100万円ですから、利息やら税金やら運営経費やらで真っ赤っ赤です。

      では表面利回り7%で30年返済1%だったとすると、毎月の家賃が70万円で元本返済33.4万+利払い10万円なので26.6万円手許に残る計算になります。

      もちろんここから更に、固定資産税やら運営経費を払ったりしてもっと減りますが。

       

       

      では、フルローンやオーバーローンで物件が買えたとして、差し引き手許にいくらかお金が残る計算が立ったとします。

       

      あなただったらその物件を買いますか?

       

      ちょっと長くなったので続きます。

       

       

       

      JUGEMテーマ:不動産投資

      | 不動産投資 | 22:52 | comments(0) | - |
      資産1億円を手に入れる
      0

        大抵の人の金銭感覚では、1億円は途方も無い金額だと思います。

         

        ですが不動産や株など投資の本などを見ると「●億円を稼いだ!」的なコピーをよく見かけます。

        では実際のところはどうなのでしょうか?

         

        株やFXなどで1億円を儲けるのは、よほどの元手がない限りかなり難しいように思います。 事実、多くの人は儲けるどころか損する人の方が多いようです。

         

        では、不動産ではどうでしょうか?

         

        実は不動産で1億円の資産を手に入れるのはかなり簡単なことだと思います。

        ちょっとしたアパートを数棟買うとあっという間に1億円超えです。

        そして買い方さえ間違えなければ、普通のサラリーマンでも数棟買うのは難しくないでしょう。

         

        もちろん普通の人はそんなにお金を持っているわけではないので融資で物件を買うことになります。

        なので、借金をして物件を増やせばあっという間に資産は億を超えますが、負債も億を超えてしまうということになります。

        ですから大事なのは、資産から負債を引いた、純資産はどうなのか?です

         

         

        ただこれで話が終わりであれば、身も蓋もないつまらないお話になってしまうのですが、嬉しい続きがあります。

         

         

         

         

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        | 資産 | 18:38 | comments(0) | - |
        不動産経営は儲からない
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          不動産投資というと、寝てても家賃収入で大金ががっぽり儲かるイメージを持つ人が多いのではないでしょうか?

           

          もちろん売却益狙いもありますが、ここでは家賃収入について考えてみたいと思います。

          実際には、短期的には何もしなくても家賃は入ってくるかもしれませんが、家賃収入は不労所得ではありません。

          長く経営してゆくには様々な経営努力が必要です。

           

           

          イメージと違わず、確かに高額の家賃を得ることは難しくありません。 高い物件を買いさえすれば、それなりに家賃も高額になるでしょう。

          不動産は物件自体も高額になりやすいので、利回り10%程度でも物件が1億なら満室で1千万円の家賃が手に入る(もちろん保証されているものではありませんが)ということです。

           

          大抵の人の感覚では1千万円のお金は大金です。

          そういう意味では大金ががっぽりというのは間違いないでしょう。

           

          今まで縁のなかったような大金が突然入ってくるようになると気が大きくなる人も多いようです。

           

          ですが、勘違いしてはならないのは大金が入ってくるからがっぽり儲かるビジネスかと言うと全く違ってきます。

          多くのビジネスと違って売上(家賃収入)の予想が立てやすくブレが少ないので、そういう意味では経営は難しくないかもしれません。

           

          ですがとても利益の薄いビジネスです。

          高額の収入も入っては来るのですが、高額の経費がかかります。

          毎年掛かるような固定資産税とか保険料などならばわかりやすいので、その分は予め経費として予定して置くのは当然ですが、修繕費は予想もしないときに突然発生したりします。

           

          そしてその金額も高額になりがちです。

          数百万円、場合によっては1千万円以上掛かるかもしれませんし、それほど特殊なことでもありません。

           

          1億円の物件を買って家賃が1千万円入ってきたとしても、ローンを返済して、保険や税金、管理費などを払ってしまうと、手許に残るのは100万円とか200万円程度というのもそれほど珍しくないようです。

           

          100万円、200万円というのは確かに大きな金額かもしれませんが、そのお金は1億の物件から得ていることを忘れてはなりません。

          そしてその100万円、200万円も突発的な修繕や予想外の空室であっという間に消し飛んでしまいます。

           

          ですので、不動産経営は、大金は得られても利益が薄いので、シビアに経費を切り詰めて、売上の増加を図り、不測の事態に備えなければならないビジネスです。

           

          でも、そこさえ間違わなければ、魅力的なビジネスではないでしょうか?

           

           

           

           

          JUGEMテーマ:不動産投資

          | 賃貸経営 | 01:54 | comments(0) | - |
          不動産を8割引きで買えたワケ
          0

            JUGEMテーマ:不動産投資

             

            いままでアパート、マンション、一戸建何でも良いのです物件を買う時に売値で買ったことは一度もありません。

            大抵は大幅な値引額で物件を買っています。

             

            何度かお話したと思いますが、例えば半額であったり、8割引であったりです。

            多分わずか1,2割引程度でしか引けなかった物件は買っていないような気がします。

            それも一昔前だけでなく、物件が高騰してなかなか買えなくなった最近にしても同じように大幅な指値をして物件を買っています。

             

             

            ではなぜそんなに大幅な値引きで物件が買えているのでしょうか?

             

             

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            | 物件購入 | 22:39 | comments(0) | - |
            借金はいつ返し終わるのか
            0

              賃貸経営で売上を拡大して行くには、物件を増やして行くことが欠かせません。

              そして物件を増やして行くには、融資を受けることが欠かせません。

               

              もちろん家賃収入から経費などを引いたお金を少しずつ貯めて次の物件購入に充てる方法もなくはありませんが、それではかなりの時間が掛かってしまいます。

               

              なので人それぞれ目標は違うと思いますが、少なくとも目標に到達するまでは物件を増やし、それに伴って借入も増えて行くことになると思います。

               

              物件が増えて行き、順調に行けば家賃収入も増えてゆくでしょう。

              が、借入もどんどん増えます。

               

              わたしの場合は、物件は結構利回りの高い物件を増やして、購入はせいぜい年間2,3棟程度なのですが、それでも確実に借入残高が増え続けています。

               

              普通の感覚であれば、借金が増え続ける、増え続けなくても巨額の借金があるのはとても怖いことだと思います。

              まあ本人は納得していたとしても家族はとても不安だと思います。

               

              わたしも実際に家族から『これじゃ一体いつ借金返し終わるの?』と言われた事があります。

               

              それでなんと答えたでしょうか?

               

              「あ、借金は永遠に返し終わらなくても大丈夫だよ♪」と答えました。

               

              一体どういうことでしょうか?

               

              ここでちょっと視点を変えて、何かの事業を始めたと考えてみて下さい。

              お店を借りて飲食店でも始めたとしましょう。

              家賃はいつまで払い続ければ良いのでしょうか?

              お店が順調に行って利益を上げていればずっと払い続ければ良いのではないでしょうか?

               

               

              仮に融資を完済したとしても、実は借金の返済は続きます。

              それは固定資産税です。物件を持っている限り逃れることは出来ませんし、終わりもありません。 さらに増える可能性だってありえます。 他にも支払わなくてはならないものもあるでしょう。

               

              借入も同じことです。

              適正な水準であれば、それほど怖れることは無いのではないでしょうか?

               

               

               

               

               

               

               

              JUGEMテーマ:不動産投資

              | 賃貸経営 | 03:01 | comments(0) | - |
              お金が出て行かない美味しい経費
              0

                初心者向けの不動産投資の本だとか不動産投資をやっている人で、

                 

                減価償却費は、「実際にお金が出て行く訳でもないのに、長期に渡って経費として認められるとっても美味しい経費」だと言っているのをきいたことはないでしょうか?

                 

                ここで一応、減価償却費について説明すると、

                例えばRC造(鉄筋コンクリート造)の新築マンションだと47年、

                W造(木造)新築のアパートだと22年、とか耐用年数が決まっています。

                 

                新築の木造アパートを買ったとして購入代金の内、土地にかかった金額は経費になりません。 土地は年数が経ったからと言って価値を失ったり使えなくなったりするものではないからです。

                一方、建物に関してはだんだん古くなると老朽化してやがては使えなくなってしまうと考えられます。

                実際に何年で使えなくなるのかは別にして、税務上は耐用年数というものが決められています。

                それが木造のアパートだと22年とか決められているわけです。

                 

                木造の新築アパートを5千万円で買って内訳は土地が2800万円で建物が2200万円だったとしましょう。

                これをそれぞれ土地2800万円、建物2200万円として資産として計上します。

                土地の購入代金は経費にできないので5年経とうが10年経とうがずっと資産2800万円のままで経費にはなりません。

                では建物はどうなるかと言うと、買った当初は2200万円の資産です。

                1年後はどうなるかと言うと耐用年数が22年なので1年で100万円が減価償却費として経費になり、資産としての建物は2100万円に下がります。

                毎年100万円づつ減価償却して行き22年後には建物は0円になる。(話をカンタンにするために、実際とは若干異なったりします)

                こんなイメージです。

                 

                減価償却が終わるまで、5年後も10年後も毎年100万円ずつ減価償却費として経費計上できますので、その分税金を払わなくて済みます。

                この間、減価償却費として経費計上したとしても実際になにかお金が出ていっている訳ではありません。

                つまり、減価償却費を引く前の収入が例えば1千万円あったとして、減価償却費が1千万円ならば差し引き0円です。

                手許に1千万円残っても税金を払わなくても良いということもある訳です。

                 

                これを不動産投資の美味しいところと言っている人がいる訳ですね。

                あなたはどう思いましたか?

                 

                 

                これを素晴らしいと思ったとしたら、かなりお人好しなのかもしれません。

                 

                冷静に考えてみて下さい。

                本当は物件を買う時に既に全額払っています。 それは自己資金だろうと借金だろうと同じことです。

                 

                これが新築RC造に至っては、既に全額払ったのに、土地の分はもちろん経費になりませんが建物も全額経費として認められるのは実に47年も先になってしまいます!

                 

                そして、同じお金でも今の1万円と47年も先の1万円、どちらが価値があると思いますか?

                もちろん利息は付きませんし、価値も大幅に目減りしているでしょう。

                そして期日が来るまでずっと自由に使うことも出来ません。

                 

                いま貰える1万円と47年先に貰える1万円。 同じ1万円ですが、あなたならどちらが嬉しいですか?

                 

                 

                 

                JUGEMテーマ:不動産投資

                | 賃貸経営 | 18:42 | comments(0) | - |
                不動産の出口戦略
                0

                  不動産を買う時に最近よく聞くのが、出口戦略とか出口を考えて買いなさいと言った様なことです。

                   

                  大切なことなんでしょうが、一昔前までは不動産を買うのに出口と言ったことを聞いたことがありませんでした。
                  まあ、昔はそもそも不動産を買って家賃収入で稼ごうなんて人はほぼ居なかったような気がします。


                  『不動産は騰がるもの。 だからより値上がりしそうな物件を買って高く売る。』という発想だから、まあそれが出口ということになるんでしょうかね。

                   

                  ですがわたしの場合、出口とか考えて物件を買うことは殆どありません。

                  不動産は賃料を得るための装置みたいなものだと考えていて、あまり資産性と言ったことに重きをおいていません。

                   

                   

                  不動産投資とは言っても、実際には不動産経営です。

                  これを他の商売で考えてみたらどうでしょうか?

                  例えば、「脱サラしてラーメン屋さんを開きたい。」とか「雑貨屋さんを始めたい」とかではどうでしょうか?

                   

                  小さなお店を始めようと思っても開業資金は1,2千万円くらいは普通にかかります。

                  ほとんどの人には大金です。


                  設備や商品その他様々なものにお金を掛けて、会計上は何年か掛けて償却してゆきます。
                  でも、お店が潰れたりしてしまうと、未償却の資産は帳簿上は価値はあるかもしれませんけれど、大抵は殆どゴミです。
                  借りたお店も退去するときにはこれまたお金を掛けて元に戻して退去しなければなりません。

                  お店を出す人は普通、沢山お金を使うのは資産価値を上げるとか、撤退の時に高く売却できるなんて考えてお金を出してる訳ではありません。
                  お店を出して如何に売上をあげるか、利益を伸ばせるか、使った費用はどれくらいで回収できるか、そんなことを考えてお金を使います。


                  わたしは不動産を買うときにもそんな感じで買うことにしています。
                  賃料どれ位で出資分を回収できるのか? 儲けが出るのか?
                  つまり出資分全額を賃料で回収する計画でやってます。

                  なので、それでやってゆくためにはかなり安く買わないとやって行けません。
                  ただ、そういう物件は、買うときには大抵普通の人があまり欲しがらないような物件になることも多いのですが。(笑)

                  それでも、結果的にはかなり安く買う上に、その物件を自分で経営して行くために問題を解決しますので、問題の解決された物件は、大抵は処分するときにも損を出さないで済むと思います。

                   

                  これから商売を始めようと言う時に、どう辞めるかを考えて始める人はいないんじゃないでしょうか?

                  お店でなくとも何らかの事業を始めようと言う時に出口云々はないと思います。

                   

                  儲かるならずっと続けるし、儲からなければ撤退するだけです。

                   

                  あ、出口戦略とは違いますが、失敗した時に如何に撤退するか? 失敗した時にどんなダメージが予想されるのか?

                  そしてその対策は?

                  失敗したときにも致命傷を負わないようにするというのはどんな商売でもとても大切です。

                   

                  これから初めて不動産投資をしようという人が、いきなり億単位の物件を目一杯融資を受けて買う。 物件を買ったあとは手元資金は殆なし‥

                  恐ろしすぎます.

                   

                  だいたい、出口を考えたところで、短期売買ならいいざ知らず、10年、20年どころか数年先にどうなっているのかなんて誰にも分かりません。 予想は出来ても、あくまで予想です。

                   

                  今と同じ様な状況かもしれないし、なにかが起こって状況が激変しているかもしれません。

                   

                  例えば、バブルと言われた時代、1989年の12月末まで、株は騰がって『殆どの人は、さあ年明けもガンガン行くぞ!』みたいな人が大半だったのではないでしょうか? ところが実際は年明けから暴落の始まりです。

                   

                  リーマンショックの時だって、まさかリーマンブラザーズが救済されないなんて『ありえねー!』

                   

                  震災で建物の多くが被害にあって、いきなり過剰気味だった賃貸市場が一転不足して困るなんて、震災前にわかろうはずもありません。

                   

                  将来の不動産価格なんて誰にもわかりません。

                   

                  不動産の賃貸経営に、どうなるのかわからない売却益を当て込むのはまともな経営とは言えないと思います。

                   

                   

                  あ、もちろん不動産が資産性がないと言っているのではありません。

                   

                  大体、稼ぐという目的と価値を保つという目的をごっちゃにして考えるから判断を誤ってしまうのではないでしょうか?

                  お金を稼ぎたいのか? それとも お金を目減りさせないために他のものに換えておきたいのでしょうか?
                   

                   

                   

                  JUGEMテーマ:不動産投資

                  | 賃貸経営 | 03:55 | comments(0) | - |
                  2番手なのに指値して物件買えました
                  0

                    ちょっと前の話で何なのですが、今回は、我ながらよく物件が買えたなあと言うお話しです。

                     

                    あまり具体的にお話するのはいろいろと差し障りがあるので、ちょっと漠然とした感じでお話ししなくてはならないのがちょっと申し訳ないのですが.

                     

                    わたしの場合は、あまり人気のありそうな物件に買い付けを入れることが少ないので、ここのところの市場の加熱とはあまり関係なく買い付け競争なんて殆ど無縁でのんびり『いまの用事が一段落して売れてなかったら買い付け入れようかな』なんて感じが殆どなのです。

                     

                    具体的に言うと、

                    ・空室だらけで入居が殆ど無かったり全空みたいな物件(いままで入居率50%以上の物件なんて買ったことがありません。大体ゼロとか2,3割程度くらいが多いです。)

                    ・所有者が管理を諦めていて、敷地にもゴミだらけとか草生え放題

                    ・メンテナンスしてなくて外観からしてボロボロとか

                    ・あとお約束の築古

                     

                    こんな感じの物件が出るとウキウキしてしまいます。(笑)

                     

                    今回の物件も資料によると、築古で空室だらけなので、そんな条件の物件だろうと思いつつ現地に行ったら、なんと築古で空室だらけなのに、管理も行き届いて修繕などもほとんど必要なさそうな物件でした。(普通は空室だらけの物件は荒れてます)

                     

                    『これは急がねば』ということで、大急ぎで買い付けを入れたのですが、既に申し込みがあり、それもほぼ満額(端数を指値してあった)です。

                     

                    普通ならば絶望的な感じなのですが、なんと有ろう事か2番手なのに、大胆にも3割ほど指値して買い付けを出してしまいました。

                     

                    で結果はどうなったかというと、タイトル通り指値がほぼ通って買えてしまいました!

                     

                    何故今回の物件を買えたのでしょうか?

                     

                    こんなパターンで、ありがちなのは1番手の人が融資特約で2番手が現金というパターンです。

                    しかし、1番手の方は確かに融資の予定でしたが、2番手のわたしの方も融資予定です。

                     

                     

                     

                    JUGEMテーマ:不動産投資

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                    | 物件購入 | 05:02 | comments(0) | - |
                    今は不動産を買うべきではないのか
                    0

                      自宅などの実需で不動産を買うのならば、いま不動産が高いとか安いとかに関係なく、『自宅が欲しいから』とか、『必要だから』といった理由で不動産を買うことは普通だと思います。

                       

                      ですが、いわゆる不動産投資では、何のために不動産を買うのかと言うと、結局儲けるために不動産を買うわけです。

                      なので、物件価格が騰がって利回りが低すぎるとか、今後値下がりしそうだとか、そういった要素が重要なのは当然です。

                       

                      では、現在はどうなのでしょうか?

                       

                      確かに不動産情報サイトなどを眺めてみると、数年前からすると目を疑うような低い利回りの物件もよく見ます。

                       

                      『そんなに低い利回りの物件買ってどうするんだろう?』 と思わなくもありません。

                       

                      まあ、不動産投資と言っても人それぞれで、賃料収入狙い(インカムゲイン)だけが不動産投資ではありませんから、値上がりを見込んで転売目的(キャピタルゲイン)だとか、節税だとか資産の保全とかいろいろ目的はあると思います。

                       

                      なので一概には言えませんが、現在の日本では不動産投資というと不労所得(実際は事業だと思いますが)、家賃収入をメインに考えている人が多いと思います。

                      ですので賃貸収入を得るために不動産を買うということで考えた場合はどうでしょうか?

                       

                      大事なのは実質利回りだとか、イールドギャップがどうのと言っても、大本の表面利回りがどんどん低くなれば、不利になることは間違いありません。

                       

                      イールドギャップで言うならば、例えば、表面利回り8%の物件を融資の金利4.5%で買ったとすると8%-4.5%なので、差は3.5%。

                      ところが表面利回り6%の物件でも1%の金利なら差は5%です。

                       

                      しかし現実に物件がどんどん騰がって行くから融資の金利が下がるというわけではありませんから、物件が騰がって利回りが下がるのは間違いなくマイナスの要素です。

                       

                      では、物件が安くなるのを待つのか?

                       

                      わたしの場合は、全くその様な風には考えていません。

                       

                      理由はいくつかありますが、不動産の価格と融資には密接な関係があって、不動産の価格が高いときには融資は受けやすいのですが、不動産の価格が安いときには大体は融資が厳しくなっています。

                       

                      ですので、不動産が下落した時に現金でバンバン物件を買える人は別ですが、大抵の人は融資を受けて不動産を買うと思いますので、どんなに物件が安くても融資が出ずに物件が買えなくては仕方ありません。

                       

                      また、融資の問題がなくても、では物件はいつ安く買えるようになるんでしょうか?

                      1年後?5年後?それとも10年後?

                      いろいろ予想は出来ても実際にどうなるのかは誰にもわからないと思います。

                      わかったとしても、どれほど待つことが出来ますか?

                      誰でも時間には限りがあります。

                       

                      なので多少利益が減ったとしても、もしも儲かるのならば待っている必要は無いのではないでしょうか?

                      実際、早く始めればそれだけ有利になるのではないでしょうか?

                       

                       

                      もちろん儲からなければ(損するのであれば)不動産を買うべきではないでしょう。

                       

                      現実には儲かる物件がとても減ってきているのは事実だと思います。

                      ただ手をこまねいて待っているのではなく、良い物件を手に入れるためにより努力は必要になってくるかもしれません。

                       

                      わたしの場合も、数年前にパスした物件でも、『あ~、あの時買っておけば良かった』という物件もあります。

                      では現在は物件を買えていないのかというとそう言うことはなく、難易度は上がりましたが、当時と変わらない自分の基準で現在も買えています。

                       

                       

                      ⚫ 不動産が安くなったときには、だいたい融資が厳しい。

                      ⚫ 時間は限られており、早く始めるほど有利。

                      ⚫ (前よりも)利益が減ったとしても、(許容範囲で)儲かるのならばそれで良し。

                      ⚫ 努力や工夫などで儲かるようにして物件を買う

                       

                      JUGEMテーマ:不動産投資

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